Zanim Ci pozwolą

Budowa domu to wyzwanie - wymaga dobrego planowania sporego zaangażowania (czasu i środków) oraz wiedzy fachowej nie tylko z zakresu sztuki budowlanej. Przyda się również orientacja w przepisach tym bardziej że od 11 lipca br. obowiązuje nowe prawo budowlane i nowa ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Warto wiedzieć że pozwolenie na budowę nie jest jedynym dokumentem potrzebnym aby wybudować dom. Nowelizacja wprowadzająca sporo zmian ma przede wszystkim ułatwić życie inwestorowi. Dzisiaj o tym jakie dokumenty są potrzebne które urzędy trzeba odwiedzić ile to trwa i ile kosztuje.

Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu

Od 11 lipca br. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest wymagana aby dostać pozwolenie na budowę domu pod warunkiem jednak że dana gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony po 1 stycznia 1995 r. Jeśli gmina nie ma planu trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z takim wnioskiem może wystąpić każdy nie rodzi to żadnych skutków prawnych. Formularz dostępny jest we właściwym organie; należy go złożyć w miejscowym urzędzie miasta lub gminy. Do wniosku trzeba dołączyć dwa egzemplarze mapy geodezyjnej (do kupienia w starostwie). Decyzję wydaje wójt burmistrz lub prezydent miasta. Organ może odmówić wydania decyzji w uzasadnionych przypadkach np. mając inne plany zagospodarowania tego terenu. Wtedy postępowanie może zostać zawieszone na 12 miesięcy. W tym czasie powinien zostać uchwalony nowy plan miejscowy lub wydana nowa decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli w ciągu roku organ nic nie zrobi to po upływie 12 miesięcy musi wydać pozytywną decyzję.

Od decyzji można się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ciągu 14 dni. W przypadku niepomyślnej decyzji SKO pozostaje jeszcze Naczelny Sąd Administracyjny. Decyzja to do bardzo dobre źródło informacji o tym jaki budynek można wybudować na danej działce i jak ma być on zaopatrywany w prąd wodę czy gaz oraz jakie dokumenty będą wymagane przy staraniu się o pozwolenie na budowę.

Jeśli decyzja o warunkach nie jest wymagana przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę bo gmina posiada plan miejscowy to wtedy potrzebny będzie wypis z planu miejscowego.

Ile to kosztuje? Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest bezpłatne. Wypis kosztuje ok. 100 zł Ile to trwa? Do miesiąca.

Warunki techniczne przyłączy

Podłączenie domu do lokalnych mediów musi zostać uzgodnione z miejscowymi dostawcami - energii wody gazu. Dlatego też we właściwym zakładzie energetycznym wodociągowym kanalizacyjnym oraz gazowniczym należy złożyć wniosek o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Otrzymane warunki są potrzebne branżystom do wykonania stosownych projektów przyłączy. Uzgodnień w tym zakresie dokonuje najczęściej osoba adaptująca upoważniona do tego przez inwestora. Następnym krokiem jest wykonanie projektów przyłączy które trzeba będzie uzgodnić z kolejnymi dostawcami mediów. Mogą one wymagać również uzgodnień z Zespołem Uzgadniania Dokumentacji (ZUD). Niektóre urzędy wymagają projektów przyłączy dołączonych do wniosku o pozwolenie na budowę. Jednak do ich wykonania nie jest już potrzebne pozwolenie wystarczy zgłoszenie na 30 dni przed rozpoczęciem robót. Do zgłoszenia trzeba dołączyć: projekt zagospodarowania działki uzgodniony z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz opis techniczny instalacji.

Ile to kosztuje? Zazwyczaj wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci jest bezpłatne. Ile to trawa? Dostawcy powinni odpowiedzieć na wniosek w ciągu 14 dni. Ustalenie warunków może potrwać dłużej jeśli np. potrzebne będą dodatkowe opinie ochrony środowiska lub konserwatora zabytków.

Projekt budowlany

Projekt katalogowy trzeba dostosować do określonych warunków miejscowych. Osobą adaptującą nie musi być autor projektu ale musi ona posiadać stosowane uprawnienia do projektowania (to samo dotyczy konstruktora i instalatorów). Kopie takich uprawnień zawodowych oraz potwierdzenie przynależności do danej Izby zrzeszającej daną grupę zawodową warto dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Urzędowi łatwiej wtedy zweryfikować uprawnienia zawodowe projektantów.

Ważne jest aby opracowana dokumentacja była zgodna z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu z obowiązującymi przepisami polskimi normami i zasadami wiedzy technicznej. Przygotowana w ten sposób dokumentacja czyli projekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego powinna zawierać: projekt architektoniczno - budowlany projekt zagospodarowania działki wrysowany na aktualną mapę uzgodnienia z dostawcami mediów (energii wody gazu kanalizacji) - warunki przyłączenia do tych sieci a czasami również wyniki badań geotechnicznych gruntu (może to wynikać z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania).

Ile to kosztuje? Projekt gotowy (z katalogu) kosztuje średnio 1500 zł. Adaptacja projektu to koszty ok. 2000 zł (cena zależy od ilości i jakości wprowadzanych zmian). Ile to trwa? Na adaptację projektu i wszystkie uzgodnienia trzeba liczyć ok. 1 miesiąca. Dużo zależy od zmian wprowadzanych do projektu oraz czasu potrzebnego na otrzymanie warunków przyłączenia do mediów.

Pozwolenie na budowę

Do końca tego roku o wniosek o wydanie pozwolenia na budowę można składać w urzędzie miasta lub gminy. Od 1 stycznia 2004 r. pozwolenie na budowę będzie wydawał starosta w związku z czym wniosek będzie trzeba złożyć w starostwie.

Wzór wniosku o pozwolenie na budowę określa rozporządzenie ministra infrastruktury; dostępny jest w urzędzie. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć: 4 egzemplarze projektu (do tej pory wystarczyły 3!) opinie i uzgodnienia oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (do tej pory potrzebny był akt własności) oraz w razie potrzeby decyzję o warunkach zabudowy (trzeba go złożyć w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Jeśli dokumenty są kompletne i nie ma żadnych nieprawidłowości organ ma 2 miesiące na wydanie pozwolenia licząc od daty złożenia wniosku. W razie zwłoki urząd zapłaci za każdy dzień karę w wysokości 500 zł. Karę nakłada wojewoda a pieniądze stanowią dochód skarbu państwa. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje starosta. Odwołania rozpatruje wojewoda. Do końca roku na mocy porozumienia pozwolenia mogą wydawać wójtowie burmistrzowie i prezydenci miast.

Wydana decyzja stanie się ostateczna kiedy w przeciągu 14 dni nikt nie wniesie odwołania. Budowę można rozpocząć dopiero na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę czyli nie wcześniej niż po 14 dniach od chwili jej wydania. Uchybienie terminu uznawane jest za samowolę budowlaną co skutkować może nakazem rozbiórki lub opłatą legalizacyjną. Zamiar rozpoczęcia prac na budowie trzeba zgłosić 7 dni wcześniej.

Ile to kosztuje? Wydanie decyzji o pozwolenie na budowę kosztuje 40 zł jeśli będzie garaż. W innym przypadku jest wydawane bezpłatnie. Ile to trwa? Urząd ma 2 miesiące od momentu złożenia wniosku.

"Rzeczpospolita" z dn. 22.09.03 r.