Płacisz i masz

W Polsce pojawiła się spora grupa osób które stać na lokowanie pieniędzy w nieruchomościach za granicą. Czy można kupić dom mieszkanie działkę w krajach Unii nie korzystając z pośrednika? Formalnie nie ma przeszkód.

W praktyce jednak taka transakcja wymaga znakomitej znajomości procedur umów i prawa jakie obowiązują w danym kraju. Bezpieczniej więc jest korzystać z pomocy doświadczonych w takich transakcjach agencji.

W każdym z krajów UE są bowiem specyficzne różnice przy zawieraniu transakcji kupna nieruchomości. Zapewne najłatwiej będzie odnaleźć się Polakom na rynku niemieckim gdyż transakcje odbywają się na podobnych zasadach jak u nas.

Po niemiecku

Jeżeli chcemy kupić mieszkanie dom czy grunt w Niemczech to możemy szukać go podobnie jak w Polsce przy pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dając ogłoszenie do gazety czy wertując oferty zamieszczane w prasie i tak zapewne trafimy do agenta nieruchomości. Niemal wszystkie transakcje zawierane są w Niemczech z jego udziałem. Dlaczego? Taka forma gwarantuje bezpieczeństwo transakcji.

- Pośrednik w Niemczech nie musi mieć specjalnej licencji jak w Polsce - mówi Andrzej Abrahamowicz Polak który w Berlinie prowadzi Międzynarodowe Biuro Nieruchomości Abrahamowicz Internationale Immobilien-Nieruchomości. - Wystarczy uzyskać pozwolenie na prowadzenie biura obrotu nieruchomościami. Jednak pośrednik powinien być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej i zwykle jest dla własnego bezpieczeństwa choć nie ma takiego obowiązku.

Koszty transakcji pokrywa w Niemczech zwykle kupujący ale strony mogą się umówić że opłaty podzielą między siebie. Prowizja wypłacona pośrednikowi nie może przekroczyć 6 proc. plus VAT (16 proc.) - jest to ograniczenie uregulowane prawnie. Można oczywiście wynegocjować prowizję niższą i tak zazwyczaj bywa.

Prowizję płaci się jeżeli transakcja dojdzie do skutku czyli w momencie podpisywania umowy u notariusza. Transakcja obowiązkowo zawierana jest u notariusza i opłaty są podobne jak w Polsce. Trzeba również zapłacić za wpis sądowy.

Niemal wszystkie transakcje finansowane są kredytem. Jeżeli klient sobie życzy pośrednik pomaga mu w uzyskaniu kredytu - choć na ogół klient ma swój bank i to w nim ubiega się o pożyczkę. Oprocentowanie kredytów na nieruchomości waha się w Niemczech od ok. 4 5 do 5 5 proc. w skali roku. Chodzi o zobowiązania długoterminowe na 5 - 20 lat.

Przy transakcji trzeba zapłacić około 1 8 proc. wartości transakcji za umowę notarialną i wpis do księgi wieczystej. Należy też uiścić jednorazowy podatek od nabycia nieruchomości w wysokości 3 5 proc. wartości transakcji.

Zdaniem Andrzeja Abrahamowicza pośrednik w Niemczech bardziej wychodzi naprzeciw potrzebom klienta niż pośrednik w Polsce i więcej się musi napracować na swoją prowizję. - Nie ma mowy o pobieraniu nawet części prowizji przed sfinalizowaniem transakcji u notariusza. To nie jest zwyczaj tylko prawo. Zanim klient obejrzy nieruchomość i to tylko w towarzystwie pośrednika otrzyma o niej bardzo szczegółową informację np. dokładny plan mieszkania ze zdjęciem dane o tym kiedy wymieniane były instalacje z czego zostały zrobione okna czy są dwu- czy trzyszybowe i jaki mają współczynnik przenikania ciepła a także dane o infrastrukturze np. jak daleko do szkoły przedszkola sklepów komunikacji miejskiej - zapewnia Andrzej Abrahamowicz.

Na Wyspach Brytyjskich

W zasadzie wszystkie nieruchomości kupuje się w Anglii przez agencje pośrednictwa. Prowizja pośrednika zależy od wartości transakcji. W przypadku domów i mieszkań najczęściej jest to 2 5 - 3 procent wartości. Wszystkie koszty transakcji pokrywa sprzedający a prowadzi ją prawnik (odpowiednik naszego notariusza).

Zwykle zawiera się umowę przedwstępną. Kupujący wpłaca wtedy depozyt w wysokości ok. 10 procent wartości nabywanej nieruchomości. Istnieje jednak także możliwość zarezerwowania mieszkania lub domu za mniejsze pieniądze uzgodnione wcześniej.

Generalnie z uwagi na wielkie różnice w cenach agencje nieruchomości są bardzo elastyczne w kontaktach z klientami. Z kosztów transakcji "sztywne" są jedynie podatki liczone od wartości transakcji: gdy wynosi ona 60 - 250 tys. GBP jest to 1 procent wartości 250 - 5000 tys. GBP - 2 proc. a powyżej pół miliona GBP - 4 procent wartości transakcji.

We Włoszech i Francji

Coraz więcej Polaków interesuje się kupnem nieruchomości w tych atrakcyjnych turystycznie krajach. Jak podaje Carisma (firma zajmująca się od wielu lat pośrednictwem w kupowaniu nieruchomości m.in. we Włoszech Hiszpanii i Francji) włoskie prawo zezwala cudzoziemcom na nabywanie nieruchomości na własność. Pieniądze na inwestycję nie muszą być przelewane z polskiego banku - mogą pochodzić z innych banków światowych lub zostać wpłacone gotówką. wpłacie 50 proc. wartości obiektu ze środków własnych bank udzieli pod zastaw nieruchomości kredytu na okres do 15 lat przy oprocentowaniu 6 5 proc. w skali roku.

Przy zakupie nieruchomości we Włoszech klient musi pokryć koszty notariusza oraz wpisu do księgi wieczystej (łącznie 1 do 3 proc. wartości transakcji). Trzeba też zapłacić podatek od nieruchomości w wysokości 10 proc. i od wartości gruntu - 18 proc.

Dochodzi do tego tzw. opłata rejestrująca oraz znaczki czyli około 500 euro oraz 3 proc. prowizji dla agencji (plus 20 proc. VAT od wartości prowizji).

Klient ma możliwość skorzystania z kredytu we Włoszech. Przy wpłacie własnej w wys. 50 proc. wartości nieruchomości bank włoski udziela pod zastaw kredyt do 15 lat przy oprocentowaniu 4 5 proc. - 5 5 proc. w skali rocznej.

Podobnie jest we Francji - tu również cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości i płacić kredytem z banku lub gotówką przy zakupie nieruchomości. Od ceny transakcji klient - jak informuje Carisma - musi zapłacić podatek od nieruchomości w wysokości 5 proc. wartości transakcji oraz opłatę notarialną w wysokości 7 proc.

Jeżeli klient ubiega się o kredyt to powinien przedstawić bankowi umowę wstępną (przy jej podpisaniu klient wpłaca 10 proc. wartości danego obiektu podobnie jak w Polsce). Przy wpłacie 50 proc. wartości obiektu ze środków własnych bank udzieli pod zastaw nieruchomości kredytu na okres do 15 lat przy oprocentowaniu 6 5 proc. w skali roku.

Po hiszpańsku

Od kilku lat ogromnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości w Hiszpanii zwłaszcza na południowym wybrzeżu. W Hiszpanii również nieruchomości nabywa się raczej przy pomocy pośredników.

Jak informuje Biuro Nieruchomości Carisma do kosztów transakcji należy doliczyć opłatę u notariusza i wpis sądowy - co pochłania łącznie około 2 proc. wartości nabywanej nieruchomości.

Pośrednicy pobierają prowizję od sprzedającego i wynosi ona do 6 proc. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym zaczynamy od podpisania umowy wstępnej która nam gwarantuje rezerwację obiektu. Tekst umowy może być w języku hiszpańskim angielskim lub niemieckim. Przy podpisywaniu umowy wpłacamy 3000 euro na wskazane konto firmowe. W przypadku gdy klient nie dysponuje gotówką przy podpisaniu umowy wstępnej ustalany jest termin przelewu kwoty 3000 euro na rezerwację danej nieruchomości.

W umowie wstępnej zostaje ustalony termin i konto na jakie zostanie dokonana wpłata depozytu - 10 proc. wartości nieruchomości. Wpłata jest dokonywana w sytuacji gdy termin spotkania z notariuszem wynosi więcej niż miesiąc od daty rezerwacji.

W momencie podpisania aktu notarialnego zostaje wpłacona pozostała część wartości nieruchomości. Akt notarialny jest podpisywany w języku hiszpańskim. Dla potrzeb klienta zamawiany jest tłumacz. Przy podpisywaniu go może być obecny adwokat klienta. Wszystkie nazwiska osób obecnych przy podpisaniu aktu notarialnego są ujęte w umowie.

Jeżeli klient zaciąga kredyt w banku powinien dostarczyć niezbędne dokumenty (PIT rozliczeniowy za rok ubiegły lub bieżący kopie paszportów opinię ze swojego banku zaświadczenie o zarobkach z ostatnich trzech miesięcy). Procedura uzyskania kredytu trwa około pięciu dni.

Wizyta u notariusza w przypadku zakupu nieruchomości w regionie Torrevieja - Orihuela Costa (jak informuje Carisma) uzależniona jest od legislacji zaświadczenia o niekaralności (od jego wydania nie powinno minąć więcej niż 3 miesiące). Od maja przyszłego roku ta kwestia się zmieni. Zaświadczenie o niekaralności nie będzie już potrzebne.

W Hiszpanii można również nabyć nieruchomość od dewelopera. Wtedy podpisuje się z firmą budowlaną umowę wstępną a zaliczka wpłacana przy podpisaniu umowy wynosi 3000 euro. Jeżeli klient nie dysponuje gotówką może dokonać przelewu w ujętym w umowie terminie. W umowie ustalony jest również termin wpłaty udziału własnego -30 - 40 proc. - na konto firmy budowlanej.

Termin wizyty u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego uzależniony jest od terminu realizacji danej inwestycji i odbioru kluczy. Kredyt zostaje uruchomiony w momencie odbioru kluczy i podpisania aktu notarialnego.

ZANIM KUPISZ NIERUCHOMOŚĆ ZA GRANICĄ

• Zorientuj się w procedurach nabywania nieruchomości w Polsce - trzeba mieć jakiś punkt odniesienia.
• - Skontaktuj się z renomowaną krajową agencją która pośredniczy w przeprowadzaniu takich transakcji i albo ma za granicą przedstawicielstwo albo współpracuje przy takich transakcjach z agencją zagraniczną.
• - Najlepiej znaleźć osobę która już nabywała nieruchomość za granicą bo z pierwszej ręki można dowiedzieć się jak taka transakcja przebiegała i na jakie opłaty towarzyszące należy być przygotowanym.
• - Dopilnuj aby dokumenty które podpisujesz były przetłumaczone na język polski przez uprawnionego tłumacza.
• - Po czym łatwo poznać za granicą biuro agenta nieruchomości? Po szyldzie: Real Estate Agency lub Immobilien.
• - Ile kosztują nieruchomości z drugiej ręki w krajach UE? Oto przykłady:

Berlin (Niemcy)

- Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 83 57 mkw. w Reiniken Dorf - w dobrej choć nie najdroższej dzielnicy kuchnia w pełni urządzona ze sprzętem AGD parkiet łazienka w pełni urządzona każdy pokój ma loggię lub balkon okna potrójne dźwiękoszczelne - cena 104 tys. euro.

Costa Blanca (Hiszpania)

- Apartament w Orihuela Costa - o powierzchni 70 mkw. dwie sypialnie jedna łazienka - cena: 126 500 euro

- Dom w Cabris - o powierzchni 380 mkw. na działce 2200 mkw. - cena: 2 700 000 euro

Toskania (Włochy)

- Apartament w Casentinesi - salon i dwie sypialnie - cena: 139 000 euro

Londyn West End (Wielka Brytania)

- Apartament z trzema sypialniami na siódmym piętrze parkiet w pobliżu tras spacerowych sklepów restauracji itp. W budynku jest podziemny garaż - cena: 745 000 GBP.

Źródło: Międzynarodowe Biuro Nieruchomości Abrahamowicz Internationale Immobilien-Nieruchomości korespondent redakcji "Rz" w Londynie Biuro Nieruchomości Carisma.

"Rzeczpospolita" dodatek "Nieruchomości" z dn. 4.05.04 r. Krystyna Milewska współpraca Anna Wielopolska