Zgłoszenie i wystąpienie o pozwolenie na budowę

Wiele wątpliwości budzi interpretacja prawa budowlanego odnośnie remontu rozbudowy czy budowy dlatego też postaramy się pokrótce odpowiedzieć "zbiorczo" na tego rodzaju zapytania.

Decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej - w tym parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4 80 m; tymczasowych obiektów budowlanych nie połączonych na stałe z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu (ale uwaga - rozbiórka powinna nastąpić nie później niż w okresie 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy); altan i obiektów gospodarczych na działkach pracowniczych ogrodów działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych. Pozwolenia na budowę nie wymaga również remont istniejących obiektów budowlanych z wyjątkiem obiektów zabytkowych jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych a także nie wpływa na zmianę wyglądu w odniesieniu do otaczającej zabudowy na terenie miast. Nie musimy się również starać o pozwolenie na budowę w przypadku chęci wykonania elementów małej architektury na naszych działkach.

W każdym jednak powyższym przypadku budowa podlega zgłoszeniu właściwemu organowi. Zgłoszeniu temu podlega również budowa ogrodzeń od strony dróg ulic i innych miejsc publicznych oraz każdego innego o wysokości powyżej 2 20m. Powinniśmy również zgłosić właściwemu organowi instalację krat w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych i w każdym budynku zabytkowym.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj zakres i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Nie zapominajmy o dołączeniu dowodu stwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością odpowiednich szkiców lub rysunków a także pozwoleń wymaganych odrębnymi przepisami.

Właściwy organ może nałożyć w drodze decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego rodzaju obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Najczęściej dzieje się to w przypadku obiektów zabytkowych i obiektów usytuowanych na terenie objętym ochroną konserwatorską oraz w przypadku gdy zamierzona realizacja może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych pogorszenie stanu środowiska bądź wprowadzenie utrwalenie czy też zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Rozbiórki obiektów budowlanych nie będących obiektami zabytkowymi o wysokości poniżej 8 m jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości lub obiekty i urządzenia budowlane na których budowę nie było wymagane pozwolenie na budowę wymagają zgłoszenia a nie pozwolenia. Jeśli jednak rozbiórka obiektu narusza ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego lub istnieje konieczność zachowania warunków sanitarnych stosunków wodnych i warunków od spełnienia których może być uzależnione prowadzenie robót budowlanych w takich przypadkach wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Do wykonania robót budowlanych można przystąpić jeżeli w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wyrazi sprzeciwu. Jedynie w przypadku konieczności usunięcia bezpośredniego zagrożenia ludzi lub mienia można przystąpić do robót rozbiórkowych lub zabezpieczających przed wystąpieniem o pozwolenie lub zgłoszeniem do właściwego urzędu.

Pozwolenie na budowę jest wymagane dla nowo wznoszonego budynku dla budynku w którym następuje zmiana funkcji użytkowania (budynku lub pomieszczeń) dla prac budowlano-remontowych czy adaptacyjnych jeśli wiążą się one ze zmianą elewacji elementów konstrukcyjnych budynku i dotyczą instalacji gazowych. Wystąpieniu o pozwolenie na budowę podlegają również garaże związane z gruntem. Docieplenie budynków bez względu na materiał termoizolacyjny (styropian czy wełna mineralna) również podlega wymogowi uzyskania pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę lub rozbiórkę może być wydane po uprzednim uzyskaniu przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień pozwoleń lub opinii innych organów. Uzgodnienie wyrażenia zgody lub wymaganych opinii powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań z wyjątkiem przypadków w których stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć projekt budowlany wraz z opiniami uzgodnieniami i pozwoleniami wymaganymi przepisami szczególnymi dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Wniosek o wydanie pozwolenia winien być złożony w terminie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu jeżeli jest ona wymagana. Decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego który określa zasady zagospodarowania terenu z uwagi na wymagania ochrony środowiska dziedzictwa kulturowego urbanistyki walory architektoniczne krajobrazowe i ekonomiczne przestrzeni oraz prawa własności.

Projekt budowlany powinien zawierać: projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie określający granice działki usytuowanie obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych sieci uzbrojenia terenu sposób odprowadzenia ścieków układ komunikacyjny i układ zieleni projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję formę i konstrukcję obiektu jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną. Stosownie do potrzeb winien również zawierać oświadczenia jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii wody ciepła i gazu odbioru ścieków warunków przyłączenia do mediów.

Odbudowa przebudowa rozbudowa modernizacja remont lub rozbiórka obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków wymaga przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę przez Urząd Miasta lub Gminy uzyskania zezwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. W stosunku do obiektów objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwolenie na budowę wydaje Urząd Miasta lub Gminy po uprzednim zaopiniowaniu przez Państwową Służbę Ochrony Zabytków.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana. Jeżeli chcemy zacząć lub wznowić budowę po okresie dłuższym niż dwa lata od daty wydania decyzji powinniśmy uzyskać ponownie decyzję o pozwoleniu na budowę.

I może pozwolę sobie przypomnieć iż obiekty budowlane wymagające pozwolenia na budowę podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu ich w terenie a po ich wbudowaniu geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

mgr inż. Marlena Badur Pomorskie Centrum Doradztwa Budowlanego ATLAS