Wybieramy wykonawcę

Coraz częściej inwestorzy decydują się na powierzenie budowy domu jednej firmie która odda go pod klucz. Jest to wygodne ale nie zwalnia z konieczności nadzorowania robót. Podpowiadamy po czym poznać że wykonawca jest fachowcem.

Przed przystąpieniem do budowy należy wybrać jedną z możliwości prowadzenia inwestycji - "pod klucz" etapami lub sposobem gospodarczym.

Decydując się na firmę która stawia dom "pod klucz" zatrudniamy jednego wykonawcę. Firma zajmuje się organizacją całego procesu budowlanego i wszystkich prac. Metoda ta nie absorbuje inwestora w takim stopniu jak inne sposoby jest wygodna w przypadku starania się o kredyt ale niesie też pewne zagrożenia - uzależniamy się od wykonawcy i jesteśmy zdani na jego uczciwość. Nie zwolni nas też od interesowania się postępem prac. Podstawą jest umowa która określi obowiązki stron.

Wybierając sposób etapowy w każdej fazie budowy zatrudniamy innego wykonawcę np. inna ekipa muruje inna robi dach a jeszcze inna osadza okna. Jest to metoda absorbująca czas i energię inwestora gdyż wymaga zaangażowania się w prowadzone prace. Trzeba najpierw zweryfikować oferty wybrać firmę do danego etapu i sporządzić harmonogram prac. Najtrudniejszą rzeczą będzie wyegzekwowanie planowych terminów od kolejnych ekip. Zaletą tej metody jest możliwość skorzystania z usług najlepszych fachowców na kolejnych etapach. Jak zwykle kluczem do sukcesu jest dobra umowa.

Budowanie systemem gospodarczym jest ciągle obecne choć coraz mniej popularne a polega na samodzielnym organizowaniu budowy - kupowaniu materiałów budowlanych dbaniu o porządek na placu budowy przeprowadzaniu drobnych robót. Jest to metoda czasochłonna która wydłuża czas budowy. Dla osób które są przekonane że to najtańsza metoda - otóż niekoniecznie. Każda przeciągająca się budowa to dodatkowe koszty a pracując samodzielnie nie da się wybudować szybko. Jeśli pracujemy zawodowo warto zdecydować się na inne rozwiązanie.

Na co zwracać uwagę

Decyzja o budowie domu to decyzja życiowa. Podobnie rzecz się ma z podjęciem decyzji najpierw o sposobie budowania potem o wyborze konkretnego wykonawcy. Niezależnie jednak od tego czy wybierzemy jedną firmę czy kilka jest parę istotnych spraw na które warto zwrócić uwagę.

Przede wszystkim należy zadbać o dobry kosztorys na podstawie którego będzie można porównać oferty różnych firm. Pomoże on zweryfikować różne propozycje a na etapie budowania pomoże pilnować kosztów. Trzeba zorientować się w ofercie rynkowej warto popytać znajomych którzy budują lub budowali. Przy porównywaniu ofert można odrzucić najdroższe i najtańsze. Wykonawca powinien przedstawić wybudowane obiekty okazać referencje. Dobrze jest porozmawiać z osobami które korzystały z usług firmy. Nigdy jednak nie daje to gwarancji że firma ”z polecenia„ będzie lepsza niż wykonawca wybrany w drodze przeprowadzonego przez nas przetargu. Można zasięgnąć porady u architekta gdyż często współpracuje on z konkretnymi ekipami a te mając na uwadze dobrą opinię w środowisku starają się ją utrzymać i swoje obowiązki wykonują rzetelnie i fachowo. Warto sprawdzić przygotowanie zawodowe i posiadane uprawnienia budowlańców. Kolejnym punktem jest umowa musi być szczegółowa.

Sprawy umowne

Dobra umowa jest podstawą. Warto zadbać o szczegóły i precyzję sformułowań. Zacząć należy od przekazania terenu najlepiej protokołem. Ma to istotne znaczenie gdyż od tego momentu wykonawca ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na terenie budowy. Jednak dotyczy to jedynie generalnego wykonawcy nie ma zastosowania w przypadku budowy etapami lub systemem gospodarczym.

W umowie trzeba określić z jakich materiałów będzie budowany dom kto je kupi i zadba o transport. Jeżeli materiały kupuje i dostarcza wykonawca to on odpowiada za ewentualne wady materiałów ich rodzaj i parametry które muszą odpowiadać założeniom projektu. Wykonawca nie może samodzielnie zmieniać rodzaju materiałów.

W umowie warto również zawrzeć punkt o maksymalnych narzutach na materiały kupowane przez wykonawcę stawkach za robociznę - czy rozliczana jest za metr kwadratowy czy za godzinę pracy zakresie prac kosztach sprzętu budowlanego - np. koparki oraz terminach i sposobach płatności.

Należy unikać płacenia na podstawie protokołu powykonawczego nie ustalając wcześniej konkretnych materiałów gdyż wiąże się to z dowolnością ich wyboru przez wykonawcę a dla nas skutkuje wyższą ceną - np. kiedy wykonawca osadzi droższe okna. Dlatego tak ważne są szczegóły! Warto jednak zastrzec sobie w umowie potwierdzenie odbioru protokołem który zostanie podpisany przez strony. Po odbiorze budowy trzeba zapłacić wynagrodzenie wykonawcy zależnie od wcześniejszych ustaleń.

Umowa powinna określać sposób płatności - na rachunek czy gotówką oraz terminy. Termin można wskazać na konkretną datę ale lepiej powiązać go z konkretnymi etapami prac. Wtedy warto pamiętać o punkcie który zobowiąże wykonawcę o powiadomieniu inwestora o zakończeniu danego etapu.

Integralną częścią umowy powinien być harmonogram prac co pozwoli kontrolować poszczególne etapy. Do umowy musi być dołączony projekt budowlany i pozwolenie na budowę.

Obowiązki inwestora

Prawo budowlane określa obowiązki inwestora który musi zorganizować proces budowlany - roboty budowlane muszą być prowadzone przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych i zgromadzić potrzebną dokumentację związaną z budową - decyzję o warunkach zabudowy projekt budowlany uzgodnienia prawo własności działki pozwolenie na budowę. Nie zastosowanie się do przepisów grozi poważnymi konsekwencjami gdyż prawo budowlane przewiduje odpowiedzialność karną za niedopełnienie obowiązków. Obowiązki wynikające z umowy o roboty budowlane która jest umową cywilno-prawną inwestor może wykonywać sam lub ustanowić pełnomocnika np. inspektora nadzoru budowlanego.

Inwestor musi też wyznaczyć kierownika budowy i zgłosić to w urzędzie oraz kupić (za kilka złotych) dziennik budowy który należy przekazać kierownikowi. Kierownik budowy jest zazwyczaj osobą związaną z wykonawcą warto więc zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego który będzie kontrolował postęp i jakość prac na budowie. Funkcji kierownika i inspektora nie można łączyć!

Inspektorw imieniu inwestora powinien zwrócić uwagę na wykonanie wykopów pod fundamenty zbrojenia ław fundamentowych czy stropów i schodów przed betonowaniem izolacji przeciwilgociowych fundamentów podłóg i ich izolacji ścian do poziomu pierwszego stropu ostemplowania i deskowania stropów ocieplenia dachu osadzania okien i drzwi przewodów wentylacyjnych i komina.

Rozpoczęcie prac

Budowę można zacząć posiadając wszystkie potrzebne dokumenty: projekt architektoniczno-budowlany plan za gospodarowania działki i pozwolenie na budowę. Za początek prac przyjmuje się rozpoczęcie prac geodezyjnych czyli wytyczenie granic budynku niwelację terenu i budowę obiektów tymczasowych. Rozpoczęcie robót należy zgłosić 7 dni wcześniej w urzędzie gminy podając dane kierownika budowy oraz zarejestrować dziennik budowy. Potem wystarczy postawić tablicę informacyjną (za jej brak grozi mandat) i można zaczynać!

HK