Wybieramy wykonawcę

Przed przystąpieniem do budowy domu należy wybrać jedną z możliwości prowadzenia inwestycji: budowy od razu pod klucz stawiania domu etapami lub sposobem gospodarczym.

Wybierając budowę etapami w każdej fazie budowy zatrudniamy innego wykonawcę np. inna ekipa muruje inna robi dach a jeszcze inna osadza okna. Jest to metoda absorbująca czas i energię inwestora gdyż wymaga zaangażowania się w prowadzone prace. Trzeba najpierw zweryfikować oferty wybrać firmę do danego etapu i sporządzić harmonogram prac. Najtrudniejszą rzeczą będzie wyegzekwowanie planowych terminów od kolejnych ekip. Zaletą tej metody jest możliwość skorzystania z usług najlepszych fachowców na kolejnych etapach.

Natomiast budowanie systemem gospodarczym polega na samodzielnym organizowaniu budowy kupowaniu materiałów budowlanych dbaniu o porządek na placu budowy samodzielnym przeprowadzaniu drobnych robót. Jest to metoda czasochłonna która wydłuża czas budowy więc niekoniecznie najtańsza metoda.

Na co zwracać uwagę

Przede wszystkim należy zadbać o dobry kosztorys na podstawie którego będzie można porównać oferty różnych firm. Trzeba też zorientować się w ofercie rynkowej warto popytać znajomych o ich doświadczenia. Przy porównywaniu ofert można odrzucić najdroższe i najtańsze. Wykonawca powinien pochwalić się wybudowanymi obiektami okazać referencje. Dobrze jest porozmawiać z osobami które korzystały z usług firmy. Nigdy jednak nie daje to gwarancji że firma z polecenia będzie lepsza niż wykonawca wybrany w drodze przeprowadzonego przez nas przetargu.

Można też zasięgnąć porady u architekta gdyż często współpracuje on z konkretnymi ekipami. Te z kolei mając na uwadze dobrą opinię w środowisku starają się ją utrzymać więc swoje obowiązki wykonują rzetelnie i fachowo. Warto sprawdzić przygotowanie zawodowe i posiadane uprawnienia budowlańców.

Sprawy umowne

Dobra umowa jest podstawą sukcesu. Warto zadbać o szczegóły i precyzję sformułowań. Należy zacząć od przekazania terenu budowy protokołem. Ma to istotne znaczenie gdyż od tego momentu wykonawca ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na terenie budowy. Jednak dotyczy to jedynie generalnego wykonawcy nie ma zastosowania w przypadku budowy etapami lub systemem gospodarczym.

W umowie trzeba określić z jakich materiałów będzie budowany dom kto je kupi i zadba o transport. Jeżeli materiały kupuje i dostarcza wykonawca to on odpowiada za ich wady rodzaj i parametry które muszą odpowiadać założeniom projektu. Wykonawca nie może samodzielnie zmieniać rodzaju materiałów.

W umowie warto również zawrzeć punkt o maksymalnych narzutach na materiały kupowane przez wykonawcę stawkach za robociznę (czy rozliczana jest za metr kwadratowy czy za godzinę pracy) zakresie prac kosztach pracy sprzętu budowlanego (np. koparki) oraz o terminach i sposobach płatności. Należy unikać płacenia na podstawie protokołu powykonawczego nie ustalając wcześniej konkretnych materiałów gdyż wiąże się to z dowolnością ich wyboru przez wykonawcę a dla nas skutkuje wyższą ceną np. kiedy wykonawca osadzi droższe okna. Dlatego tak ważne są szczegóły! Warto jednak zastrzec sobie w umowie potwierdzenie odbioru protokołem który zostanie podpisany przez strony.

Integralną częścią umowy powinien być harmonogram prac co pozwoli kontrolować poszczególne etapy. Do umowy musi być dołączony projekt budowlany i pozwolenie na budowę.

Obowiązki inwestora

Prawo budowlane określa obowiązki inwestora który musi zorganizować proces budowlany (dopilnować by roboty budowlane były prowadzone przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych) i zgromadzić potrzebną dokumentację związaną (decyzję o warunkach zabudowy projekt budowlany uzgodnienia prawo własności działki pozwolenie na budowę).

Obowiązki wynikające z umowy o roboty budowlane która jest umową cywilno-prawną inwestor może wykonywać sam lub ustanowić pełnomocnika np. inspektora nadzoru budowlanego. Inwestor musi też wyznaczyć kierownika budowy i zgłosić to w urzędzie gminy oraz kupić (za kilka złotych) dziennik budowy który należy przekazać kierownikowi. Kierownik budowy jest zazwyczaj osobą związaną z wykonawcą warto więc zatrudnić inspektora nadzoru który będzie kontrolował postęp i jakość prac na budowie. Funkcji kierownika i inspektora nie można łączyć!

Inspektor w imieniu inwestora powinien szczególną uwagę zwrócić na wykonanie wykopów pod fundamenty zbrojenia ław fundamentowych czy stropów i schodów przed betonowaniem izolacji przeciwwilgociowych fundamentów podłóg i ich izolacji ścian do poziomu pierwszego stropu ostemplowania i deskowania stropów ocieplenia dachu osadzania okien i drzwi przewodów wentylacyjnych i komina.

Rozpoczęcie prac

Budowę można zacząć posiadając wszystkie potrzebne dokumenty: projekt architektoniczno-budowlany plan zagospodarowania działki i pozwolenie na budowę.

Za początek prac przyjmuje się rozpoczęcie prac geodezyjnych czyli wytyczenie granic budynku niwelację terenu i budowę obiektów tymczasowych. Rozpoczęcie robót należy zgłosić 7 dni wcześniej w urzędzie gminy podając dane kierownika budowy oraz rejestrując dziennik budowy. Potem wystarczy postawić tablicę informacyjną (za jej brak grozi mandat) i można zaczynać. Powodzenia.