Wielkie zamieszanie

- Projekt ustawy o VAT nie mówi jednoznacznie jak opodatkować sprzedaż działki z domem - uważa tomasz Michalik partner w firmie doradczej Ernst&Young. Co zatem czeka osoby będa w przyszłym roku kupowały grunt z budynkiem mieszkalnym? W ustawie nie ma na razie stosownych rozstrzygnięć.

Rz: Czy to że obrót gruntami zostanie opodatkowany w przyszłym roku 22-proc. stwką VAT jest już przesądzone?

TM: Raczej tak. Aczkolwiek dotyczy to jedynie terenów budowlanych i przeznaczonych pod zabudowę.

RZ:Jaka jest zatem dla celów podatkowych definicja działki budowlanej?

TM:Ustawa nie określa wprost definicji. Ponieważ odnosi się do gruntów budowlanych i tych przeznaczonych pod zabudowę nalezy przyjąć że opodatkowanie dotyczyć będzie gruntów które w planach zagospodarowania przeznaczone są pod zabudowę.

RZ:Biuro prasowe Ministerstwa Finansów twierdzi że "w przypadku sprzedaży budynku objętego stawką 7-proc. taką sama stawką objęty będzie grunt związany z tym budynkiem". Czy z zapisów w projekcie ustawy o VAT jasno wynika jak będize opodatkowana sprzedaż działki którą kupimy razem z domem?

TM: Jest to podstawowe pytanie. W tej chwili art. 15 ust.2a ustawy o VAT mówi że jeżeli sprzedajemy budynek to do ustalenia podstawy opodatkowania oddzielamy wartość gruntu od wartości budynku. Grunt podlega podatkowi od czynności czywilnoprawnych (2-proc.) dom mieszkalny jest obłożony 7-proc. stawką VAT.

RZ: Rozmumiem że mówimy o sprzedaży nowego domu?

TM: Tak. W odniesieniu do domów uzywanych czyli pięcioletnich i starszych mamy do czynienia ze zwolnieniem przedmiotowym.

RZ: Jak pobierany jest wówczas podatek od czynności cywilnoprawnych?

TM: W dalszym ciągu wyłącznie od wartości gruntu.

RZ: Czy zasada podziału gruntu i posadowionej na nim nieruchomości znajdzie odzwierciedlenie w projekcie nowej ustawy o VAT?

TM: Nie. Rozróżnienie to wzięło się z tego że już w 1993 roku pojawiła się dyskusja między Ministerstwem Finansów a notariuszami którzy uznali że rozdział gruntu i budynku jest niezgodny z fundamentalnymi zasadami kodeksu cywilnego. Dlatego w ustawie o VAT pojawił się przepis który umożliwił - choć transakcja jest jedna - rozdzielenie tych wartości na potrzeby ustalenia podstawy opodatkowania.

RZ: A teraz - kiedy projekt nie przewiduje tego podziału - pojawi się pytanie: co zrobić kiedy grunt będzie opodatkowany stwką 22-proc. a sprzedawany przez developera dom lub mieszkanie - stawką 7-proc.? A co będzie gdy na działce stoi budynek używany? Jak wówczas będize sprzedaż opodatkowana?

TM: Przepisy projektowanej usatwy stanowią iż w takim przypadku z podstawy opodatkowania nie wyłącza się wartości gruntu. Oznaczałoby to że dal całej sprzedaży zastosowanie znajdzie stawka właściwa dla budynku.

RZ: czy to wynika bezpośrednio z przepisów?

TM: Nie. Tak można je interpretować natomiast niewątpliwie byłoby lepiej gdyby rozstrzygnięcie to zawarto jednoznacznie w ustawie.

RZ: Czy jeśli jest to jedynie kwestia interpretacji możemy się spodziwać że na rynku wtórnym sprzedaż gruntu zosatnie opodatkowana stawką 22-proc. a stojący na nim dom używany będzie z opodatkowania zwolniony?

TM: Aby takich wątpliwości uniknąć ustawodawca powinien rozstrzygnąć w sposób precyzyjy w ustawie. To bardzo istostne zagadanienie jest obecnie raczej pomijane. Dyskusja koncentruje się podwyższeniu stawki opodatkowania na materiały budowlane. Natomiast nie zsoatł rozwiązany problem jak opodatkować sprzedaż domu który stoi na działce.

RZ: Jak opodatkowana będzie sprzedaż budynków mieszkalnych na rynku wtórnym?

Przede wszystkim musimy zaznaczyć że osoba fizyczna sprzedająca własny dom nie będzie podatnikiem. Nie będizemy więc mieli w ogóle do czynienia z opodatkowaniem. Natomiast w przypadku sprzedaży budynków mieszkalnych używanych zastosowanie znajdzie zwolnienie.

RZ: Jakie stawiki będą obowiązywać jeśli zechcę kupić dom w budowie: 7-proc. czy 22-proc.? Mogę przecież nabyć dom w stanie surowym z działką?

TM: Z punktu widzenia VAT istotne byłoby czy budynek nadaje się do użytkowania. Wówczas mógłby być opodatkowany - gdy transakcja obejmowałaby łącznie budynek z gruntem - stawką 7-proc. W przeciwnym razie należałoby zastosować stawkę właściwą dla gruntu czyli 22-proc.

RZ: Czyli gdyby budynek został oddany do użytkowania a więc wykończony sprzedaż opodatkowano by stawką 7-proc. a w stanie surowym stawką 22-proc.? To jakiś absurd!

TM: W aktualnym stanie ustawy nie można jednoznacznie pwoiedzieć jak opodatkować sprzedaż gruntu z budynkiem: stosując jedną stawkę czy dwie. Dobrym rozwiązaniem byłoby opodatkowanie sprzedaży nieruchomości stawką obowiązującą dla nieruchnomości czyli dla budynku. Sądzę że w tym kierunku pójdzie ustawodawca.

RZ: Ale czy dziś w połowie października na te pytania projekt ustawy daje jednoznaczną odpowiedź?

TM: Nie może być to przedmiotem różnych interpretacji. na pewno warto wprowadzić w tej mierze jednznaczne zapisy.

Rzomawiała Krystyna Milewska

"Rzeczpospolita" dodatek "Nieruchomości-Budownictwo" z dn. 20.10.2003 r.