Skutki utraty ważności planów miejscowych

Z początkiem 2003 roku utraciły ważność miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 roku. Te gminy które mają uchwalone do końca 2002 roku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz podjęły w tym terminie uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany do końca 2003 roku będą mogły się posługiwać tzw. "starymi planami" w granicach obszaru objętego uchwałą o przystąpieniu.

Pierwszy raz określono nieprzekraczalny okres obowiązywania planów miejscowych obowiązujących w dniu wejścia w życie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym na dzień 31 grudnia 1999 roku. Od tego czasu minęły trzy lata i tym razem doczekaliśmy się definitywnej utraty ważności tych planów. Ilość pytań wpływających w ostatnich dniach grudnia do Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz do Ministerstwa Infrastruktury dotyczących utraty ważności planów świadczy o tym że gminy przyzwyczaiły się do corocznego przedłużania ich ważności i z niedowierzaniem przyjmowały informację że tym razem to już się nie stanie.

Jakie zmiany w procedurze ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania spowoduje to wydarzenie ?

Obowiązująca ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje sytuację w której wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu następuje w przypadku braku planu miejscowego. Wyjątkiem jest sytuacja w której sporządzenie planu miejscowego jest obowiązkowe - w takim przypadku postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

Dotychczas jednak ze względu na obowiązujące na zdecydowanej większości terytorium Polski plany miejscowe uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. decyzji o których mowa wyżej wydano znikomą ilość i trudno mówić o praktyce wypracowanej w tym zakresie.

Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku planu miejscowego podejmuje się na podstawie obowiązujących ustaw regulujących kwestie związane z zagospodarowaniem przestrzennym w tym między innymi z ochroną zabytków ochroną środowiska bezpieczeństwem i ochroną zdrowia. Projekt decyzji przygotowuje osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu następuje po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej. Rozprawa jest formą postępowania administracyjnego która ma za zadanie między innymi zapewnienie bezpośredniości szybkości i jawności czynności składających się na proces podejmowania decyzji. O terminie rozprawy zawiadamia się zainteresowanych (a więc większy krąg osób niż strony postępowania) oraz ogłasza się dodatkowo w prasie lokalnej lub w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Decyzja o warunkach zabudowy o której mowa powyżej zastępuje w pewnym zakresie plan miejscowy. Treść jej dotyczy przeznaczenia terenu na określony cel i ustalenia zasad jego zabudowy i zagospodarowania.

W zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z art. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się między innymi na pierwszym miejscu wymagania ładu przestrzennego urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe.

Dlatego jednym z najważniejszych przepisów ustaw obowiązujących stosowanym przy ustalaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego powinien być art. 4 Prawa budowlanego: "Obiekt budowlany i związane z nim urządzenia należy projektować w sposób zapewniający formę architektoniczną dostosowaną do krajobrazu i otaczającej zabudowy".

Bardzo dużą rolę w procesie wydawania takich decyzji ma do odegrania wojewoda który w terminie 30 dni od przedstawienia mu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdza ich zgodność z prawem w tym między innymi uzgodnienia decyzji oraz zgodność jej z przepisami szczególnymi (odrębnymi). Sporym wyzwaniem będzie dla służb wojewody sprawdzenie zgodności warunków zabudowy z art. 4 Prawa budowlanego o którym mowa powyżej.

Ponieważ obowiązująca ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie określa sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego tak jak czyni to projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znajdujący się w końcowej fazie procesu legislacyjnego w Sejmie - rozprawa administracyjna i sporządzanie projektu decyzji przez osobę posiadającą uprawnienia urbanistyczne stanowią instrumenty które mogą mieć wpływ na zachowanie ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju.

Jakie zagrożenie dla procesu inwestycyjnego niesie wyżej opisany tryb wydawania decyzji w przypadku braku planu?

Utrata ważności planów miejscowych na części obszaru gminy nie musi spowodować całkowitego paraliżu inwestycyjnego. Równocześnie nie można zaprzeczyć że pewne spowolnienie nastąpi i oby trwało jak najkrócej - do dnia wejścia w życie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym która przewiduje w tym przypadku krótszą procedurę i bardziej precyzyjne uregulowania.

Niezadowolenie z przeciągających się w niektórych gminach terminów wydawania decyzji o warunkach zabudowy stało się między innymi przesłanką do uproszczenia i skrócenia procedur przewidzianych w nowej ustawie w tym rezygnacji z decyzji o warunkach zabudowy w przypadku obowiązywania planu miejscowego nowej generacji.

Tam gdzie proces wydawania decyzji był przesadnie wydłużony nie będzie pewnie większej różnicy w wydawaniu decyzji w przypadku braku planu. Często bowiem ustalenia "starych planów" były tak ogólne że określenie na ich podstawie zgodności inwestycji z planem i wydanie warunków zabudowy było niemalże tak samo trudne i nasuwające wiele wątpliwości jakby tego planu nie było.

Można przyjąć że jeśli gmina będzie dysponować pracownikami posiadającymi uprawnienia urbanistyczne czas przygotowania projektu takiej decyzji nie powinien być dłuższy niż 2 tygodnie. Oczywiście wszystko zależy od ilości projektów decyzji do wykonania przypadającej na jednego urbanistę. W przypadku braku takich pracowników w gminie rozwiązaniem może być zawarcie umowy zlecenia z uprawnionym urbanistą z tej lub innej gminy na opracowywanie projektów decyzji - nie musi to być członek Izby Urbanistów(!). Wymagać to jednak będzie przeprowadzenia zamówienia publicznego na ten rodzaj usług.

Więcej czasu mogą zająć uzgodnienia decyzji z organami wymienionymi w ustawie o z.p. - tu obowiązują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego - można przyjąć 3 tygodnie na uzgodnienie projektu decyzji. Nie każda decyzja będzie musiała przejść takie uzgodnienia. Następny termin to 30 dni dla wojewody na stwierdzenie zgodności decyzji z prawem.

Razem z ogłoszeniem w prasie lokalnej o terminie rozprawy przeprowadzeniem rozprawy i uzgodnień należy przyjąć że średni czas od złożenia wniosku o wydanie decyzji do jej uprawomocnienia może wynieść ok. 4 miesięcy. Średni czas na wydanie decyzji WZiZT na podstawie planu miejscowego wynosi obecnie 2 miesiące.

Jak przebrnąć przez trudny okres bez planu miejscowego ?

Jeśli gmina przystąpiła do sporządzania planu miejscowego przed 1 stycznia 2003 r. mając uchwalone przed tym terminem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze którego dotyczy uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu obowiązywać będzie "stary plan" jeszcze do końca 2003 roku.

Ze względu na przewidywane wejście w życie nowej ustawy pod koniec 1 kwartału 2003 r. należy przedłużyć termin obowiązywania "starego planu" jeszcze o kilka miesięcy lub rok aby dać gminom czas na zaplanowanie wydatków na plany w budżetach gminnych oraz na wyłonienie projektantów planów w drodze zamówienia publicznego jeśli gmina nie dysponuje własną pracownią planistyczną.

Jeśli gmina przystąpi do sporządzania planu miejscowego po 1 stycznia 2003 roku mając uchwalone przed tym terminem studium zanim wejdzie w życie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będzie musiała oczywiście posługiwać się regulacjami obowiązującej ustawy o których mowa powyżej.

Sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana w przypadku braku uchwalonego studium. W tym przypadku uchwalenie planu miejscowego będzie mogło nastąpić dopiero po uchwaleniu studium ! W takiej sytuacji jest znikomy procent gmin w Polsce oraz jedno miasto za to najpiękniejsze - Kraków.

Po ogłoszeniu o przystąpieniu do sporządzania planu (nie musi to być ten sam termin co podjęcie uchwały o przystąpieniu) jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego dotyczy obszaru w odniesieniu do którego gmina ma inne zamiary niż przedstawione we wniosku przez inwestora można zawiesić postępowanie w sprawie warunków zabudowy na 12 miesięcy. Jest to wystarczający czas na uchwalenie nowego planu pod warunkiem że się uda szybko wyłonić projektanta (zamówienie publiczne !) i że nowa ustawa wejdzie w życie w pierwszym kwartale 2003 roku.

UMiRM