Niejasne zasady

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie jest wcale sprawą prostą. W tej materii bowiem nałożyło się na siebie tyle przepisów - nie zawsze jasnych - że trudno będzie się zorientować dlaczego jeden użytkownik uwłaszczy się teoretycznie za darmo a drugi musi zapłacić więcej za przekształcenie niż się spodziewał składając o nie wniosek.

Użytkowanie wieczyste jest prawem celowym. Ustanawia się je w Polsce wyłącznie na gruntach publicznych czyli gminnych i skarbu państwa. Nadanie tego prawa wiązało się z pewnymi korzyściami dla użytkownika wieczystego. Płacił on za to prawo jedynie 15 proc. wartości gruntu jeżeli była to nieruchomość pod zabudowę mieszkalną i 25 proc. gdy grunt był przeznaczony pod zabudowę komercyjną. Następnie użytkownik wieczysty przez 99 lat musiał wnosić co rok odpowiednio 1 lub 3 proc. opłaty liczonej od wartości gruntu którą co kilka lat aktualizowano do poziomu wartości rynkowej. Ta dogodna forma zapłaty - bo rozłożona niejako na długoletnie raty - wiązała się na ogół z nałożeniem na użytkownika wieczystego obowiązku zrealizowania na nabytym gruncie określonej inwestycji. Ustanawianie tego prawa miało więc jasno sprecyzowany cel inwestycyjny.

Więcej praw... i więcej niejasności

Z czasem wprowadzono możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Tę możliwość w trybie umowy cywilnoprawnej (zawieranej między użytkownikiem a właścicielem) daje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ale powstały też inne możliwości.

W 1997 roku ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność pozwoliła użytkownikom wieczystym zmienić to prawo we własność w trybie administracyjnym. Ustawa ta jednak została zakwestionowana przez Trybunał Konstytucyjny bo nabycie prawa własności zdaniem TK pozbawiało gminy majątku bez ekwiwalentu. TK zakwestionował nadmierne uprzywilejowanie wąskiej grupy użytkowników wieczystych wybranej do przekształceń na preferencyjnych zasadach.

Znów trzeba podkreślić że w tym czasie - w którym mnożyły się i gmatwały przepisy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność - zmienił się również ustrój Warszawy i ze zlepka wielu gmin powstało centralnie zarządzane miasto. Przedtem o przekształceniach a przede wszystkim o wysokości bonifikaty decydowały gminy. Po zmianie ustroju stolicy decyzję o wysokości bonifikaty podjęła Rada Warszawy.

Jaka bonifikata

Wysokość bonifikaty jest już jednolita i wynosi 60 proc. od niespłaconej wartości. Czy teraz jest sprawiedliwie? Wielu mieszkańców stolicy zarazem użytkowników wieczystych uważa że niezupełnie. Niektórzy bowiem składali wnioski o przekształcenie już kilka lat temu a do tej pory nie dostali decyzji. Poza tym według uprzednich przepisów przekształcenie mogło być dla nich korzystniejsze z uwagi na zasady obliczania opłaty lub dlatego że akurat bonifikata gminna przed zmianą ustroju Warszawy była wyższa niż obecna bonifikata jednolita dla całego miasta.

Z kolei 26 lipca 2001 r. została uchwalona ustawa o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności. Ustawa dopuszczała przekształcenie praw nieodpłatnie ale jedynie na tzw. ziemiach zachodnich. Potem jednak przepisami ustawy o ustroju rolnym prawo do przekształcenia podobnego jak na ziemiach zachodnich rozciągnięto na innych użytkowników wieczystych z pozostałej części kraju jednakże tylko tych którzy byli użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej lub mieszkaniowej 26 maja 1990 r. i 24 października 2001 r.

Przy tej nowelizacji zniknęła natomiast zasada przekształcania nieodpłatnego - ale tego na jakich zasadach odpłatności miałoby to być dokonywane przepisy nie wyjaśniały.

W wyniku tej ustawy w Warszawie został wyłożony do wglądu wykaz nieruchomości mieszkalnych do którego do 18 maja można było wnosić zastrzeżenia. Warto jednak zauważyć że nawet po tym terminie można złożyć wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jeżeli nieruchomość spełnia warunki ustawowe a nie znalazła się w wykazie.

JAK PRZEKSZTAŁCIĆ PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO WE WŁASNOŚĆ

- Głównie z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami w trybie cywilnoprawnym. Na bonifikatę i to aż 99 proc. mogą jednak liczyć jedynie spółdzielcy. Pozostali potrzebują zgody Rady Warszawy. Niestety nie została dla nich jeszcze ustalona wysokość bonifikaty.

- Jeżeli jesteśmy członkami wspólnoty mieszkaniowej to przekształcić prawo użytkowania wieczystego we własność można jeżeli zgodzą się na to wszyscy członkowie wspólnoty.

- Również wtedy gdy mamy mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej najpierw przekształcenia musi dokonać spółdzielnia.

- Odpowiedni wniosek w sprawie przekształcenia trzeba składać w urzędzie dzielnicowym w Delegaturze Biura Nieruchomości dla Miasta Warszawy.

- Osoby które spełniają warunki uwłaszczenia w trybie administracyjnym czyli podlegają pozostałym wymienionym tu ustawom (z 1997 i 2001 roku) mogą liczyć na przekształcenie ale jedynie te których dotyczy ustawa z 1997 r. otrzymają bonifikatę 60 proc. Natomiast osoby objęte przepisami ustawy z 2001 roku niestety nie doczekały się jeszcze zasad naliczania opłaty za przekształcenie.

"Rzeczpospolita" dodatek "Nieruchomości" z dn. 24.05.04 r. Krystyna Milewska