Kredyt z dopłatą

Ustawa z 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354), która weszła w życie w listopadzie 2006 roku, daje możliwość obniżenia kosztu 96 rat kredytu o połowę odsetek. Wystarczy mieć rodzinę i budować nieduży i tani dom lub kupić niedrogie mieszkanie.

Dla kogo
Aby skorzystać z dopłaty do kredytu z budżetu państwa trzeba spełnić kilka warunków:

• trzeba mieć rodzinę – dopłatę mogą otrzymać małżonkowie bądź osoby samotnie wychowujące dziecko (małoletnie lub do 25 lat, jeśli ciągle się uczy albo jest pobierany na nie zasiłek pielęgnacyjny);
• w chwili podpisywania umowy z bankiem nie można być właścicielem lub współwłaścicielem żadnej nieruchomości, można być natomiast najemcą lub posiadać spółdzielcze lokatorskie prawo o lokalu, z którego jednak trzeba zrezygnować w ciągu sześciu miesięcy od dnia uzyskania własności mieszkania lub uzyskania prawa do zamieszkania w nowo wybudowanym domu (czyli 21 dni po zgłoszeniu końca budowy);
• nie można korzystać z innego kredytu preferencyjnego;
• trzeba mieć zdolność kredytową, która według banku zagwarantuje terminową spłatę kredytu.

Kredyt z dopłatą można dostać tylko raz. Mogą się o niego ubiegać osoby, które korzystały lub jeszcze korzystają z ulg mieszkaniowych, w tym odsetkowej. Jednak osoby korzystające z ulgi odsetkowej z chwilą otrzymania kredytu z dopłatą tracą prawo do dalszego odliczania odsetek.

Na co
Dopłata może być stosowana, gdy kredyt preferencyjny zostanie udzielony na:

• zakup budowanego lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym);
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego;
• pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową;
• wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej;
• budowę domu jednorodzinnego,
• nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Wielkość kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m², natomiast dom może mieć maksymalnie 140 m² powierzchni użytkowej. Cena zakupu lokalu czy wybudowania domu nie może przekroczyć iloczynu jego powierzchni użytkowej i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
Ustawa nie zezwala na udzielenie kredytu na dom czy mieszkanie, do którego w dniu zawarcia umowy kredytobiorcy przysługuje jakikolwiek inny tytuł prawny (w uproszczeniu, w którym kredytobiorca mieszka). Chodzi o to, żeby kredyt nie mógł być wykorzystany na przykład na wykup zajmowanego mieszkania od gminy czy spółdzielni mieszkaniowej. Zapis ten uniemożliwia również kupno za kredyt z dopłatą domu lub mieszkania, które się wynajmuje od osoby fizycznej. W takiej sytuacji należałoby rozwiązać umowę najmu przed zawarciem umowy kredytowej.
Kredytowany dom jednorodzinny może być budynkiem wolno stojącym, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, ale może się w nim znajdować wyłącznie lokal mieszkalny (mimo że Prawo budowlane dopuszcza w domu jednorodzinnym lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku).
Średnia z ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 m² w poszczególnych województwach (wg stanu na połowę listopada 2006 r.).

Ile
Najłatwiej spełnić warunki ustawy osobom, które zamierzają budować tani i nieduży dom jednorodzinny. Jego powierzchnia użytkowa nie może przekroczyć 140 m² (według zatwierdzonego projektu budowlanego), a cena 1 m² nie może przekroczyć średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (wskaźnik ten ustalany jest dla miast wojewódzkich i reszty województw i jest to średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych przez wojewodę wartości).
Koszt budowy domu jednorodzinnego jest przyjmowany na podstawie kosztorysu uwzględniającego koszty budowy wraz z wykonaniem urządzeń budowlanych związanych z domem w rozumieniu Prawa budowlanego. Wynika z tego, że trzeba w nim uwzględnić koszt wykonania przyłączy i urządzeń instalacyjnych, w tym szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków, a także podjazdu, miejsca parkingowego i ogrodzenia. W cenę nie wlicza się kosztu działki oraz garażu.
Kredytu preferencyjnego udziela się w walucie polskiej, a umowa nie może uzależniać zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej, ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut. Kredyt może zostać powiększony jedynie o prowizje (do 2%) oraz składki ubezpieczenia kredytu.
Wysokość oprocentowania kredytu oraz system spłat określane są przez bank, jednak nie ma to wpływu na wysokość dopłaty.
Dopłaty do kredytu otrzymuje się przez osiem lat od dnia pierwszej spłaty odsetek, czyli wpłacenia pierwszej raty miesięcznej. Kredytobiorca spłaca w tym czasie kapitał i odsetki pomniejszone o dopłatę. Po ośmiu latach (jeśli kredyt został zaciągnięty na dłuższy okres) płaci pełne raty.
Dopłata naliczana jest dla części kredytu obejmującej maksymalnie 70 m² powierzchni użytkowej domu (50 m² mieszkania), czyli połowę dopuszczalnej powierzchni domu (2/3 powierzchni mieszkania). Podstawą naliczania dopłaty jest iloczyn kwoty kredytu pozostałej do spłaty i wskaźnika równego ilorazowi 70 m² i powierzchni użytkowej domu. Powoduje to, że przy tej samej wielkości domu wyższą dopłatę daje większy kredyt, a przy tej samej wielkości kredytu większą dopłatę można uzyskać na mniejszy dom.
Warto również pamiętać, że po ośmiu latach spłaty i zakończeniu dopłat można będzie kredyt przewalutować lub od razu spłacić (jeśli zezwala na to bank, który udzielił kredytu).

Gdzie
Kredyt z dopłatą można zaciągnąć jedynie w „instytucjach ustawowo upoważnionych do udzielania kredytów”, czyli w bankach i spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (SKOK), które podpiszą odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego – instytucją zarządzającą Funduszem Dopłat.