Budujemy dom...

Budowa domu to poważne przedsięwzięcie i wiele trudnych decyzji do podjęcia. Najczęściej zaczynamy od przeglądania katalogów w poszukiwaniu wymarzonego projektu domu - ile kondygnacji, jaka powierzchnia, usytuowanie garażu - wszystko to ma znaczenie i powinno być dokładnie przemyślane. Równie ważne jest znalezienie wymarzonego miejsca i odpowiedniej działki. Bez względu jednak na kolejność podejmowanych działań będziemy musieli odpowiedzieć sobie na pytanie, w jaki sposób sfinansować budowę wymarzonego domu. Rzadko bowiem się zdarza, abyśmy mogli sfinansować całą budowę z własnych oszczędności. Najczęściej korzystamy z kredytów hipotecznych.

Ile to będzie kosztować?

Jedną z podstawowych czynności, którą każdy budujący musi wykonać, jest nakreślenie kosztorysu planowanej inwestycji. Trzeba oszacować koszty zakupu materiałów oraz wykonania prac budowlanych. Znając całościowy koszt, można zaplanować sposób finansowania budowy.

W większości przypadków własne oszczędności nie wystarczą na zamknięcie inwestycji i klienci korzystają z kredytu hipotecznego. Banki finansują zarówno budowę prowadzoną systemem gospodarczym na działce należącej do klienta, jak i budowę prowadzoną od "A do Z" przez generalnego wykonawcę. Klienci, głównie ze względu na możliwość optymalizacji kosztów, wybierają opcję budowy domu systemem gospodarczym. Dlatego też w naszym artykule chcielibyśmy przybliżyć Państwu ofertę kredytową przeznaczoną na sfinansowanie budowy domu jednorodzinnego prowadzoną właśnie tym sposobem.

Czy mogę ubiegać się o kredyt hipoteczny?

Grupa osób, do których banki adresują kredyty hipoteczne, jest bardzo szeroka - o kredyt może ubiegać się każdy, kto ma stałe źródło dochodów. Oznacza to, że potencjalny kredytobiorca może być zatrudniony na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, a także określony. Osoba zainteresowana kredytem może również prowadzić własną działalność gospodarczą. Dotyczy to osób rozliczających się zarówno na podstawie książki przychodów i rozchodów, jak i karty podatkowej lub ryczałtu. Banki akceptują także dochody pozyskiwane z innych źródeł: umowy o dzieło i zlecenia, kontrakty okresowe, dywidendy z tytułu akcji i udziałów, emerytury i renty (nie podlegające wygaśnięciu, zawieszeniu lub ograniczeniu), a także dochody z wynajmu nieruchomości.

Czy mnie na to stać?

Podczas pierwszej rozmowy z pracownikiem banku należy przedstawić sytuację finansową własnej rodziny. Jest to podstawowy element, na którym bank opiera weryfikację zdolności kredytowej klienta. Szczególnie istotne w bada-niu możliwości finansowych rodziny mają następujące czynniki:

• ustalenie wysokości osiąganych przez kredytobiorców dochodów i posiadanego majątku własnego;
• określenie sposobu uzyskiwania dochodów (umowa o pracę na czas określony/nieokreślony, działalność gospodarcza);
• określenie liczby osób w rodzinie, pozostających na utrzymaniu kredytobiorcy;
• ustalenie wysokości i rodzaju zobowiązań finansowych gospodarstwa domowego.

Banki biorą pod uwagę wszystkie zobowiązania, które obciążają domowy budżet potencjalnego kredytobiorcy. Do najpopularniejszych z nich należą: raty innych, spłacanych przez klienta kredytów, zadłużenia na kartach kredytowych, linie kredytowe na rachunku bieżącym. Należy pamiętać, że nasze deklaracje związane z sytuacją finansową powinny zawsze znaleźć odzwierciedlenie w składanych w banku, wraz wnioskiem kredytowym, dokumentach. Na ostateczny wynik analizy finansowej prowadzonej przez bank ma również wpływ wybrana przez klienta waluta kredytu oraz stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości (tzw. LTV). W większości banków im większy wkład własny w inwestycję, tym niższy poziom oprocentowania kredytu, a co za tym idzie - niższa miesięczna rata spłaty kredytu.

Wybór waluty, w której zaciągamy kredyt, ma również duże znaczenie przy określaniu zdolności kredytowej. W dalszym ciągu występuje różnica w oprocentowaniu pomiędzy kredytami udzielanymi w walutach obcych a kredytami złotowymi, co powoduje także duże różnice w wysokości miesięcznej raty spłaty.

Jak duży kredyt mogę dostać?

Banki standardowo finansują do 80% wartości nieruchomości. Kredytobiorca powinien dysponować 20% wkładem własnym. Wkład własny mogą stanowić środki zgromadzo-ne na lokatach bankowych, w bonach skarbowych, a także środki pochodzące ze sprzedaży innej nieruchomości. Warto pamiętać, że w niektórych bankach kredyt może być zabezpieczony nawet na kilku nieruchomościach należących do kredytobiorcy, jego bliskich lub osoby trzeciej. W takim przypadku wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu zwiększa się, co powoduje automatyczne obniżenie procentowego udziału kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia.

W przypadku budowy domu systemem gospodarczym na poczet wkładu własnego banki zaliczają także wartość działki, na której budowana jest nieruchomość. Dlatego zdarza się, że bank sfinansuje nawet 100% kosztów budowy domu. W sytuacji kiedy kredyt wypłacany jest w kil-ku transzach, dotyczy to np. finansowania budowy domu lub mieszkania, możliwa jest opcja finansowania naprzemiennego. Oznacza to, że część wkładu własnego można przeznaczyć na inwestycję podczas wypłaty przez bank kolejnych transz kredytu.

Oczywiście ostateczne wyliczenie maksymalnej kwoty kredytu dostępnego w każdej indywidualnej sytuacji zależy także od czynników, o których pisałam już wcześniej. Należą do nich: wysokość dochodów oraz rodzaj i kwota zobowiązań finansowych.

Jakie koszty będę musiał ponieść biorąc kredyt?

Starając się o kredyt hipoteczny należy również wziąć pod uwagę kilka opłat, jakie się z tym wiążą. Do najważniejszych z nich należy prowizja za udzielenie kredytu, opłata za rozpatrzenie wniosku oraz opłata za wycenę nieruchomości. Należy także pamiętać o dodatkowych kosztach notarialno-skarbowych, które są związane z wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Jak planować prace budowlane?

Ubiegając się o kredyt na budowę domu systemem gospodarczym należy pamiętać, że po stronie kredytobiorcy spoczywa zadanie zaplanowania kosztów oraz terminów planowanych prac. Pracownik banku sprawdza czy sporządzony kosztorys jest prawidłowy. Warto pamiętać, że w planowaniu kosztów budowy nie należy zaniżać lub niedoszacować kosztów inwestycji. Lepiej wystąpić do banku o trochę większą kwotę i mieć pewność, że kwota przekazana przez bank wystarczy na zakończenie całej inwestycji.

Na jakie konto zostanie wypłacony kredyt?

Kredyty na budowę domu z reguły są wypłacane w kilku transzach. Ilość transz zależy najczęściej od etapu zaawansowania prac budowlanych, na jakim klient starał się o uzyskanie kredytu.

Poszczególne transze są wypłacane na rachunek klienta, w miarę postępu prac budowlanych. Terminy wypłaty są wcześniej określane przez klienta.

Czy muszę przedstawiać w Banku rachunki i faktury za wykonane prace i zakupione materiały budowlane?

To częsty problem osób, które budują dom systemem gospodarczym na własnej działce. W niektórych bankach rzeczywiście są wymagane faktury za wszystkie zakupione materiały i przeprowadzone prace, warto więc skorzystać z ofert tych banków, które takich rachunków ani faktur nie wymagają. Będzie to dla Kredytobiorców dużym ułatwieniem.

Już czas pomyśleć o budowie własnego domu!

Iwona Jarosińska-Opiela


Tekst i zdjęcia: GE Money Bank