Budować samemu czy z deweloperem

Oczywiście bywają oferty tańsze i droższe. Wszystko zależy od lokalizacji i standardu.

Zrób to sam

Z obliczeń Open Finance wynika, że przeciętnie marża dewelopera sięga od 30 do 50 procent. Zatem dom wybudowany samodzielnie może być tańszy nawet o połowę. Oznacza to, że budynek o powierzchni 100 - 180 mkw. stawiany bez udziału dewelopera może kosztować 200 - 300 tys. zł mniej.- Dla wielu inwestorów to wystarczająco dużo, by wziąć sprawy w swoje ręce. Tylko w pierwszym półroczu inwestorzy w Polsce odebrali pozwolenia na używanie 30 tysięcy wybudowanych przez siebie domów. To prawie połowa wszystkich wybudowanych w tym czasie w Polsce mieszkań i domów - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance.

Jego zdaniem decyzja o budowie domu własnymi siłami to gwarancja uzyskania najlepszej ceny. Sami, stając się deweloperem, nie pracujemy już na marże deweloperskie, pozbywamy się pośredników, uzyskujemy także gwarancję, że dom będzie dokładnie taki, jaki chcemy, poczynając od użytej technologii, materiałów, a skończywszy na usytuowaniu domu na działce, etc.O ile przed rokiem w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy (Piaseczno, Magdalenka) można było kupić dom za 500 - 600 tys. zł, a cena mkw. przekraczała 4 tys. zł tylko w przypadku dużych działek przy domach, o tyle teraz w miejscowościach podwarszawskich za dom trzeba zapłacić 0,8 - 1,2 mln zł. Dopiero 30 - 40 kilometrów od centrum ceny spadają do 500 - 600 tys. zł. Cena za metr poniżej 4 tys. zł to rzadkość - wyliczył Open Finance.

Wolno stojący za miliony

Zdaniem Pawła Urbana, analityka Home Broker, marże deweloperskie sięgają od 30 proc. przy inwestycjach położonych w mało atrakcyjnych lokalizacjach do nawet 60 proc. w przypadku atrakcyjnych osiedli.- Gotowe domy od dewelopera na obrzeżach największych miast kosztują obecnie od 600 tys. do 1,3 mln zł. Znacznie droższe są domy wolno stojące. Ich ceny na rynku pierwotnym zaczynają się od ok. 1 miliona i w przypadku osiedli o charakterze willowym dochodzą do 3,5 mln zł - podaje Paweł Urban z Home Broker.

Także zdaniem tego analityka jest to duży skok w porównaniu z rokiem poprzednim. Jesienią ubiegłego roku zakup gotowego segmentu w stanie surowym pod Warszawą wiązał się z wydatkiem ok. 400 tys. zł, domy wolno stojące można było kupić za około 700 tys. zł.

- Można więc śmiało założyć, że budowa domu z deweloperem to wydatek minimum 4,5 tys. zł za metr kwadratowy, a nierzadko dużo ponad tę kwotę - mówi Paweł Urban.- W ofercie deweloperów próżno szukać domów z dużą działką, przeciętnie jest to ok. 200 - 300 mkw. Największe działki przy segmentach mają metraż do 600 mkw. Jeśli chcemy się cieszyć większą przestrzenią, musimy szukać gruntu i budować dom na własną rękę - zauważa Paweł Urban.

Według Emila Szwedy cenowe żądania niektórych deweloperów za większe działki stają się wręcz absurdalne. - Na przykład dodatkowe 500 mkw. przy domu na Białołęce to wydatek rzędu 381 tys. zł - podkreśla Emil Szweda. - Znaczne zmniejszenie powierzchni działek przy domach to niestety zjawisko powszechne. Zazwyczaj mają one 300 - 500 mkw.

Można taniej

Przy samodzielnym budowaniu metr użytkowy domu w stanie surowym będzie nas kosztował 800 - 1,2 tys. zł - wyliczył Open Finance. Kolejny 1000 zł trzeba dołożyć za doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego (instalacje, tynki, wylewki, docieplenia, piec, okna). Dawałoby to cenę w granicach 2 - 2,2 tys. zł za mkw. przy wykorzystaniu tradycyjnych i drogich materiałów, takich jak cegła i dachówka ceramiczna. Decydujące znaczenie mogą mieć koszty pracy, które obecnie stanowią 30 - 40 proc. kosztu inwestycji budowlanej.

- Przyjmując nawet cenę na poziomie 2,5 tys. zł za metr, dom o powierzchni od 100 do 180 mkw. można wybudować metodą gospodarczą czy przy pomocy firmy budowlanej za 250 - 450 tys. zł - mówi Emil Szweda.Do tego należy doliczyć koszt zakupu działki, który w pobliżu Warszawy może sięgać od 200 do nawet 500 tys. zł za 1000 mkw.

- Na ostatnich targach mieszkaniowych jedna z firm budowlanych deklarowała, że jest w stanie zbudować dom w technologii tradycyjnej w stanie deweloperskim w cenie 1700 za mkw. powierzchni użytkowej. Cena wydała się nieprawdopodobnie niska. Okazało się, że firma tnie koszty pracy, zatrudniając robotników z Bułgarii, płacąc im nie stawki godzinowe, lecz za wykonanie "dzieła". Firma buduje ok. 300 domów rocznie, co ułatwia jej negocjacje cenowe z producentami materiałów - mówi Emil Szweda.Zdaniem analityków Home Broker budowa domu we własnym zakresie lub z pomocą ekipy budowlanej może, choć nie musi, okazać się dużo tańszym rozwiązaniem.

- Uwzględniając koszty materiałów oraz robocizny, można wybudować dom nawet po 2,5 tys. zł za mkw. Specjaliści jednak oceniają, że taka cena oznacza duże kompromisy jakościowe, które mogą zaowocować dużymi usterkami już w pierwszych miesiącach eksploatacji budynku. Dlatego realnie zakładają oni minimalny koszt budowy domu na poziomie 3 - 3,5 tys. zł za mkw. Do tego dochodzą koszty działki, która w zależności od lokalizacji (przy założeniu, że nie dalej niż 20 km od granicy miasta) może kosztować od 50 do nawet 1000 zł za mkw. - mówi Paweł Urban.

Jego zdaniem znacznie taniej można wybudować dom drewniany w technologii kanadyjskiej. Istnieją wyspecjalizowane firmy dysponujące gotowymi projektami oraz materiałami, dzięki którym stosunkowo szybko i niedrogo można zamieszkać we własnym domu. Wielu klientów obawia się jednak o trwałość takich rozwiązań w polskich warunkach.

Beata Kalinowska

"Rzeczpospolita" z dnia 15 października 2007, dodatek "Nieruchomości"