Taniej zburzyć niż zapłacić karę

Nie zawsze opłaca się legalizować budynki postawione bez pozwoleń. Opłaty z tym związane mogą przewyższać koszty rozbiórki i rozpoczęcia prac od nowa.

Budowa domu sklepu magazynu czy biura bez odpowiednich zezwoleń grozi nakazem rozbiórki wydanym przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Zlekceważenie jego decyzji nic nie da. Do rozbiórki i tak bowiem dojdzie ale jej kosztami zostanie obarczony sam inwestor. W dodatku może spaść na niego odpowiedzialność karna.

- Jeśli inwestor wykonuje roboty budowlane mimo decyzji o rozbiórce lub o wstrzymaniu robót budowlanych podlega grzywnie karze ograniczenia albo pozbawienia wolności do dwóch lat - ostrzega Maciej Kwiatek radca prawny z kancelarii White & Case.

Łamiąc prawo

Istnieją trzy kategorie samowoli budowlanej. Do najpoważniejszych przypadków należy budowa bez wymaganego pozwolenia. W takiej sytuacji inwestora czeka żmudna legalizacja albo rozbiórka obiektu lub jego części. I to bez względu na to czy inwestycja znajduje się jeszcze w budowie czy jest już gotowa. Wyjątek stanowią obiekty ukończone przed wejściem w życie prawa budowlanego czyli przed 1 stycznia 1995 r. lub przedsięwzięcia w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne.

- Druga kategoria samowoli budowlanych dotyczy mniejszych inwestycji takich jak np. budowa wiaty czy altany realizowanych bez wymaganego zgłoszenia - wyjaśnia Andrzej Chełchowski radca prawny partner w kancelarii Miller Canfield.

Przykłady budowli których postawienie wymaga zgłoszenia w starostwie są wymienione w art. 2930 ustawy - Prawo budowlane (patrz ramka obok). Tu sankcją podstawową za samowolne rozpoczęcie prac jest także nakaz rozbiórki. Opłaty legalizacyjne dla wiat czy altan są stałe podczas gdy dla domów czy sklepów zależą od wielkości i rodzaju obiektu.

Trzecia kategoria samowoli budowlanej to naruszenia prawa wynikające z wykonywania prac w sposób zagrażający środowisku bezpieczeństwu ludzi albo odbiegający od pozwolenia na budowę.

- Wówczas zostają wstrzymane prace budowlane na dwa miesiące. Jeśli jednak inwestor pomimo wydania postanowienia o wstrzymaniu robót nadal realizuje swoje przedsięwzięcie inspektor nadzoru budowlanego wyda nakaz rozbiórki. Dotyczy to zresztą każdej samowoli budowlanej - dodaje Andrzej Chełchowski.

Naprawić błędy

Samowolę można zalegalizować ale tylko wtedy gdy inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub - w przypadku braku tego planu - z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Jak dopełnić formalności?

- Inwestor powinien dostarczyć do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego zaświadczenie z gminy o zgodności budowy z miejscowym planem zagospodarowania lub z decyzją o warunkach zabudowy kompletny projekt budowlany oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na której jest prowadzona inwestycja - wyjaśnia Maciej Kwiatek. - Jeśli natomiast budowa wymaga tylko zgłoszenia inwestor powinien złożyć obok oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością projekt zagospodarowania działki szkice lub rysunki a także pozwolenia uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami np. konserwatora zabytków zarządcy drogi czy straży pożarnej w zależności od rodzaju realizowanej budowy czy remontu.

Złożenie odpowiednich dokumentów jest równoznaczne ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i umożliwia kontynuowanie procedury legalizacyjnej.

- W przypadku spełnienia wszystkich koniecznych wymagań oraz dokonania opłaty legalizacyjnej w odpowiednim terminie inwestor otrzyma decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz - jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona - pozwolenie na wznowienie robót - twierdzi Andrzej Chełchowski.

Buduj od nowa

Są sytuacje gdy koszty związane z legalizacją samowoli budowlanej mogą okazać się sporo wyższe niż budowa nowego obiektu a czas postępowania będzie dłuższy niż ponowna realizacja zakwestionowanych robót budowlanych zgodnie z prawem. Wówczas korzystniejsze będzie usunięcie samowoli budowlanej.

- Nowa budowa będzie się bardziej opłacać gdy koszty poniesione na dotychczasowe roboty budowlane są niewielkie a szanse na zalegalizowanie samowoli budowlanej nikłe. Podobnie gdy samowola stanowi część dużego projektu inwestycyjnego którego realizacja została dopiero rozpoczęta. W takim przypadku lepiej jest wznieść na nowo obiekt i zalegalizować cały duży projekt inwestycyjny niż ryzykować rozbiórkę na koszt inwestora wszystkich budynków które powstaną w ramach tego przedsięwzięcia - zapewnia Maciej Kwiatek.

Opłaty za legalizację budowy

• W przypadku braku zezwoleń opłata legalizacyjna jest obliczana z uwzględnieniem tzw. współczynnika kategorii obiektu oraz współczynnika wielkości obiektu.
• Dla niedużego domu jednorodzinnego opłata taka wyniesie ok. 50 tys. zł.
• Przy obiektach takich jak sklepy czy centra handlowe podczas wyliczania wysokości opłaty legalizacyjnej znaczenie mieć będzie ich kubatura.
• Np. dla budynków handlowych gastronomicznych czy usługowych opłata legalizacyjna wyniesie od 375 tys. zł (obiekty o kubaturze mniejszej niż 2 5 tys. m sześc.) do 937 5 tys. zł (obiekty o kubaturze ponad 10 tys. m sześc.).
• W przypadku braku zgłoszenia prac budowlanych opłata legalizacyjna wynosi 2 5 tys. lub 5 tys. zł.

Dorota Kaczyńska "Rzeczpospolita" z dnia 31 lipca 2006 r. dodatek "Nieruchomości"