Rolna bywa budowlana

Za kilka tygodni gdy tylko zrobi się cieplej w agencjach nieruchomości gwałtownie wzrośnie zainteresowanie gruntami budowlanymi. Wprawdzie w ofertach pośredników już są działki wystawiane na sprzedaż to jednak brakuje placów zlokalizowanych w obrębie istniejącej zabudowy miast lub w miejscowościach przylegających do aglomeracji z dogodnym dojazdem do centrum.

Działki mogą być jak zapewniają pośrednicy dobrą lokatą. Przez minione 5 lat (a zwłaszcza ostatnie dwa) można było zyskać na takiej inwestycji więcej niż na lokacie pieniężnej w banku.

Największy zysk w ciągu kilku najbliższych lat może przynieść - zdaniem ekspertów - działka rolna atrakcyjnie zlokalizowana która ma duże szanse po uchwaleniu planu zagospodarowania na podział i przekwalifikowanie na tereny budowlane.

Położenie i sąsiedztwo

W Warszawie rzadko wystawiane są na sprzedaż place w starych dzielnicach: na Mokotowie Żoliborzu czy na Ochocie. Łatwiej o działki budowlane na Ursynowie w Wilanowie a w rejonach podstołecznych - w Starych Babicach Izabelinie Konstancinie Piasecznie Podkowie Leśnej czy w Milanówku.

W Poznaniu najbardziej poszukiwane są tereny podmiejskie do których jest dobry dojazd (m.in. w miejscowościach przy autostradzie - np. w Komornikach Buku Puszczykowie Mosinie).

W Łodzi wolną działkę najłatwiej znaleźć w dzielnicy Górna. Sporo jest ofert z rejonu Aleksandrowa Łódzkiego okolic Kalonki. Natomiast najbardziej poszukiwane są place na Bałutach.

We Wrocławiu klienci szukają wolnych terenów w dzielnicy Krzyki-Oporów a najwięcej ofert jest gminach przyległych jak Kobierzyce Czernica.

W Krakowie powodzenie mają rejony na północ od miasta w kierunku Warszawy (Zielonki Michałowice). Natomiast więcej terenów na sprzedaż jest na wschód od centrum czyli w Nowej Hucie Lubożycach.

Pośrednicy zgodni są co do tego że największy wpływ na cenę działki ma lokalizacja. Przeważnie im dalej od centrum miasta tym taniej. Poza tym ważne jest połączenie komunikacyjne zieleń bezpieczeństwo sąsiedztwo.

W Warszawie w Wilanowie za niewygórowaną cenę uznaje się 400 zł za mkw. Pod Warszawą w rejonie Puszczy Kampinoskiej (np. w Lipkowie) cena działek kształtuje się od 240 do 300 zł mkw. W Milanówku czy Podkowie Leśnej metr placu budowlanego kosztuje 150 - 200 zł (w okolicy już zabudowanej a nie w szczerym polu).

W osiedlach poznańskich (np. Podolany) place kosztują od 130 zł do 250 zł za mkw. a w rejonach podmiejskich (Palędzie Dopiewo Złotniki) 50 - 85 zł mkw. W Łodzi za plac na Julianowie (Bałuty) trzeba zapłacić 160 - 200 zł za mkw. w miejscowościach przylegających do miasta 25 - 35 zł za mkw.

We Wrocławiu najdroższe place pod budowę domów kosztują od 180 do 300 zł za mkw. (Krzyki) a w gminach oddalonych o kilkanaście kilometrów od granicy miasta od 25 do 30 zł za mkw.

W Krakowie do droższych należą działki w Woli Justowskiej (400 zł za mkw.). W Zielonkach czy Michałowicach płaci się za mkw. od 60 do 70 zł a w osiedlach miedzy Krakowem i Nową Hutą 50 zł.

Cenne media

Stawka za metr kwadratowy działki zależy też od uzbrojenia. Najlepiej gdy media są na działce albo przynajmniej w bliskim jej sąsiedztwie. Według oceny pośredników do uzbrojonych zaliczyć można mniej niż połowę gruntów oferowanych na sprzedaż.

- Kupując działkę pod budowę własnego domu lepiej wybrać teren w pełni uzbrojony - radzi Grzegorz Nowacki z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości. - Wprawdzie cena takich terenów bywa nawet o 30 proc. wyższa (jeśli media są na działce) od gruntów nieuzbrojonych jednak warto te pieniądze zapłacić. Jeden z naszych klientów kupił działkę w warszawskim Wilanowie. Doprowadzenie prądu okazało się drogą przez mękę. Trzeba było wydać duże pieniądze czekać kilka miesięcy i namówić do współdziałania kilku sąsiadów.

Zdaniem ekspertów cena działki wyposażonej w media różni się od nieuzbrojonej posiadającej wszystkie inne podobne walory od 20 do 30 proc.

Z planami lub warunkami

W dalszym ciągu tylko niewielka część działek oferowanych na sprzedaż znajduje się w miejscowościach które mają już uchwalone nowe plany zagospodarowania przestrzennego. Np. w Poznaniu jak podaje Cezary Czerniejewski z firmy Ober-Haus takich terenów jest zaledwie 8 proc. We Wrocławiu - około 20 proc. Plany obowiązują w niewielkich częściach Warszawy Łodzi Katowic Krakowa. Podobnie jest w innych dużych miastach. Nieco lepsza pod tym względem jest sytuacja w gminach podmiejskich.

Czy fakt że na danym terenie obowiązuje nowy plan zagospodarowania ma wpływ na ceny działek? Pośrednicy nie są w tej sprawie zgodni. Niektórzy twierdzą że działka objęta planem bywa dwa a nawet trzy razy droższa od podobnej dla której nie ma jednak nowego planu zagospodarowania. Z kolei zdaniem Joanny Ignaczak-Góral z łódzkiego Experta fakt ten nie ma wpływu na ceny.

Tomasz Rożek z warszawskiego Akcesu uważa że brak planu zagospodarowania przestrzennego może być dla nabywcy plusem. Dla takiej działki niekoniecznie w starym planie budowlanej trzeba wystąpić do administracji terenowej o tzw. warunki zabudowy. Przy ich wydawaniu urzędnicy kierują się zwykle starym planem albo określają warunki obowiązujące w sąsiedztwie działki. Bywają one dla inwestora korzystniejsze pod względem wymaganej minimalnej wielkości działki czy domu niż te które przewiduje nowy projekt zagospodarowania tej miejscowości.

- Brak planu to przede wszystkim dłuższe oczekiwanie na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i przesunięcie w czasie terminu przystąpienia do realizacji inwestycji - podkreślają zgodnie pośrednicy. Gdy plan obowiązuje czeka się na pozwolenie na budowę około miesiąca gdy go nie ma - co najmniej trzy. A nawet - jak narzekają warszawscy pośrednicy - gdy spawa dotyczy na przykład Mokotowa to bywa że i rok.

- Zdarza się że sprzedający działkę zadbali o uzyskanie warunków zabudowy dla oferowanego terenu - mówi Iwona Trojańska z krakowskiego Centrum. - Są to jednak przypadki niezbyt częste.

- Ci którzy kupują działkę po to aby szybko rozpocząć budowę powinni raczej szukać terenu w miejscowościach które mają już nowy plan zagospodarowania albo działka ma określone warunki zabudowy - podkreśla Jerzy Kwiatkowski z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. W innym przypadku trudno będzie rozpocząć budowę w tym samym roku. Mniej ważne jest to dla tych którym nie spieszy się z rozpoczęciem inwestycji.

- Brak planów nie jest jedynym utrudnieniem w obrocie gruntami - podkreśla Artur Jakubczyk z Lexpolu w Katowicach. Jego zdaniem problemy stwarza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego która przewiduje prawo pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych nawet w takim przypadku gdy część działki ma przeznaczenie rolne. Agencji pozostawiono miesiąc na skorzystanie z tego prawa.

ANNA SIELANKO