Pytaj a potem sprawdzaj sam

Nie ma co liczyć że pośrednik sprawdzi za nabywcę - np. w sądzie wieczystoksięgowym - stan prawny nieruchomości. A na pewno nie za standardową prowizję do czego sami pośrednicy się przyznają. Tłumaczą że zadaniem agenta - zapisanym zwykle w umowie o pośrednictwo - jest skojarzenie stron transakcji znalezienie określonego mieszkania domu czy działki a nie analiza prawna czy zaglądanie do księgi wieczystej nieruchomości. Agent posługuje się więc zazwyczaj informacjami na temat oferowanej nieruchomości które pochodzą od jej zbywcy. Wiedza pośrednika opiera się zatem na dokumentach dostarczonych przez osobę sprzedającą.

Potrzebne dokumenty

Jakie dokumenty powinien dostarczyć zbywca? Takie które potwierdzają że przysługuje mu prawo do nieruchomości którą chce sprzedać. Niezbędny jest więc (w przypadku własności) akt własności odpis z księgi wieczystej oraz wypis z rejestrugruntów. Uwaga należy zwrócić uwagę czy dane zawarte w tych dokumentach nie są ze sobą sprzeczne.

Gdy transakcja ma dotyczyć nie własności hipotecznej ale spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczne jest zaświadczenie ze spółdzielni. Jeśli sprzedawany jest grunt dobrze jeżeli zbywca dysponuje warunkami zabudowy. Wydaje je gmina która decyduje jakie przeznaczenie ma dany teren czyli co można na nim wybudować.

Zobacz na własne oczy

Zebranie i przejrzenie dokumentów to jednak za mało z punktu widzenia nabywcy. Powinien on domagać się od pośrednika aby wspólnie z nim oraz sprzedającym obejrzał nieruchomość i jej otoczenie. Oczywiście nie bez znaczenia jest pora. Najlepiej umówić się za dnia.

Wydaje się że agent mający w ofercie np. dom powinien go wcześniej dokładnie obejrzeć zajrzeć do każdego pomieszczenia. Nie zawsze jednak tak jest. Pośrednicy tłumaczą że brak im czasu. Dlatego jeśli sam agent nie ma informacji np. na temat okresu w jakim wybudowano dom czy powstał on zgodnie z projektem z jakich materiałów czy obiekt dopuszczono do użytkowania jakie remonty były w nim przeprowadzane i kiedy - bezwzględnie należy pytać o nie zbywcę lub prosić agencję o uzupełnienie.

Sprawdź koszty utrzymania

W przypadku mieszkania ważne są opłaty eksploatacyjne w tym za media odpis na fundusz remontowy. Jeśli do kupienia jest dom warto zapytać o wysokość lokalnych podatków. Może się bowiem okazać że nieruchomość ma wysokie koszty utrzymania. Istotne jest też ustalenie w jakim terminie właściciel opuści i przekaże obiekt nabywcy.

Dekalog klienta biura obrotu nieruchomościami

• Ogłoszenie prasowe

Już jego treść forma daje pewną wskazówkę klientowi agencji nieruchomości. Zwróćmy uwagę czy ogłoszenie zawiera tylko numer telefonu czy też pełną nazwę firmy i jej adres. Sam numer telefonu sugeruje że ogłoszenie dała może osoba prywatna bądź agencja zajmująca się handlem nieruchomościami przypadkowo nieprofesjonalnie działająca bardzo często w ukryciu bez wymaganych uprawnień. Zgodnie ze standardami zawodowymi pośrednikowi nie wolno ogłaszać swoich ofert bez ujawnienia statusu pośrednika nie wolno także przedstawiać oferowanych usług w reklamach iogłoszeniach jako wolnych od opłat czy prowizji.

• Pierwsze spotkanie

Po wybraniu biura nieruchomości należy zadzwonić i umówić się na spotkanie. Nie gódźmy się jednak na rozmowę w przypadkowym miejscu - np. w kawiarni. Koniecznie umówmy się w siedzibie firmy. Jeśli pośrednik nie chce tego zrobić rokowania na udaną transakcję są mizerne.

• Siedziba agencji

Klient udający się na rozmowę do już wybranego pośrednika powinien zwrócić uwagę na adres i lokalizację agencji nieruchomości. Lokal w biurowcu w tzw. dobrej dzielnicy lepiej rokuje niż pokójw mieszkaniu na obrzeżach miasta. Nie bez znaczenia jest to czy szyld danej firmy znajduje się na zewnątrz budynku. Wiele może nam też powiedzieć sposób organizacji biura oraz wyposażenie pomieszczenia i panujący tam porządek.

• Dokumenty firmy

Klient ma zawsze prawo do uzyskania informacji o formie prawnej funkcjonowania biura. Należy poprosić o odpis z właściwego rejestru działalności gospodarczej oraz licencję osoby uprawnionej do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami (1 stycznia 2002 r. został wprowadzony ustawowy obowiązek posiadania licencji zawodowej). Konieczne jest też posiadanie przez agentaubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

• Wiarygodność i identyfikacja

Kolejną ważną sprawą dla klienta jest informacja czy właściciel wspólnik albo pracownicy danego biura nieruchomości należą do lokalnego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zrzeszonego w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Klient może sprawdzić czy w wybranej firmie pracują osoby posiadające licencję zawodową - np. w centralnym rejestrze prowadzonym przez Ministerstwo Infrastruktury. Można też skorzystać z witryny internetowej Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości: www.pfrn.pl gdzie znajduje się spis licencjonowanych pośredników. Warto wiedzieć że pośrednik należący do federacji posługuje się owalną pieczęcią PFRN zawierającą jego imię nazwisko numer rejestrowy pieczęci oraz numer jego licencji.

• Cennik i zakres usług

Prowadząc rozmowę w biurze klient powinien koniecznie zapoznać się z cennikiem usług danej firmy. Pozwoli to na skalkulowanie kosztów zaangażowania biura w obsługę transakcji oraz określenie zakresu świadczonych usług.

• Umowa o pośrednictwo

Powinna zawierać szczegółowe warunki przeprowadzenia danej transakcji. Podstawowe informacje jakie powinna zawierać umowa: informacje dotyczące stron (agencji i klienta) dokładne określenie czynności jaką klient zleca firmie okres na jaki umowa została zawarta wysokość uzgodnionego wynagrodzenia tryb płatności ewentualne zabezpieczenia informacje o zawarciu klauzuli wyłączności na tę usługę. W przypadku zastosowania finansowego zabezpieczenia transakcji przez biuro czyli kaucji w umowie musi być zawarta informacja o trybie rozliczenia czy zwrotu kaucji klientowi. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wszelkie zmiany też powinny być sporządzone na piśmie.

• Oferty

Klient powinien mieć swobodny dostęp do katalogu ofert danego biura nieruchomości. Agencja powinna wyegzekwować od zgłaszających oferty maksimum wiarygodnych informacji. Warunkiem dopuszczenia oferty do obrotu jest posiadanie przez biuro nieruchomości ważnej umowy pośrednictwa zawartej ze zgłaszającym oferowaną nieruchomość. Prezentowanie klientom ofert w odniesieniu do których biuro nie ma zawartych umów jest niezgodne z prawem.

• Obsługa klienta

Po wybraniu przez klienta interesującej go oferty pracownik agencji nieruchomości ma obowiązek sprawdzić czy jest ona w danym momencie aktualna i dopiero wtedy wydać klientowi adres. Dobre renomowane biura po podpisaniu umowy z klientem umawiają go na spotkanie w danej nieruchomości i pracownik biura jedzie razem z potencjalnym nabywcą na miejsce by służyć pomocą np. w oględzinach czy wstępnych negocjacjach.

• Bezpieczeństwo transakcji

Przystępując do finalizacji transakcji klient powinien zwrócić szczególną uwagę na jej poszczególne etapy - od zawarcia umowy przedwstępnej po umowę właściwą (akt notarialny). Wnikliwie należy się więc zapoznać z treścią i prosić o wyjaśnienie niezrozumiałych sformułowań. Zwróćmy uwagę na zapisy o rozliczeniach finansowych między stronami transakcji oraz pośrednikiem.

Grażyna Błaszczak "Rzeczpospolita" z dnia 11 lipca 2005 dodatek "Nieruchomości"