Nie daj się oczarować

Jeśli kupisz działkę w pięknej okolicy z dala od innych zabudowań może się okazać że nie wybudujesz na niej nic. Wszystko zależy od tego czy dla tego terenu gmina ma aktualne plany zagospodarowania i co w nich przewiduje.

Część niedoświadczonych inwestorów ulega urokowi jakiejś okolicy i postanawia wybudować tam dom bo... jest pięknie. Dodatkowo skuszeni niewysoką ceną - gdyż np. działka leży z dala od innych zabudowań i nie ma dostępu do mediów - kupują ziemię nie sprawdzając czy da się na niej cokolwiek postawić. Szybko jednak orientują się że aby dom stanął na niedrogim gruncie będą musieli wiele zainwestować - w drogę dojazdową odwodnienia doprowadzenie mediów do budynku etc.

Transakcja w ciemno

- Jeśli ktoś chce szybko postawić dom nie powinien kupować ziemi gdy nie widać w pobliżu zabudowy jednorodzinnej - radzi Adam Bronisz licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami z agencji BB Nieruchomości. - Taki zakup można raczej potraktować jako lokatę kapitału.

Gwarancji na budowę domu nie daje też informacja od sprzedającego że jest to działka budowlana. Być może była - gdy obowiązywały stare plany zagospodarowania ale czy w nowych (jeśli są) też tak jest? Dlatego najlepszym wyjściem - gdy nie ma planów - jest wizyta w urzędzie gminy i złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). To w tym dokumencie zostanie określone co można wybudować na danym terenie.

Nie łudźmy się też szybką inwestycją jeśli sprzedający lub urzędnik w gminie powie: plany są przygotowane choć jeszcze nieuchwalone ale wybrana działka po ich zatwierdzeniu będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Do tego czasu może bowiem upłynąć wiele miesięcy. Jeśli bowiem ktoś z okolicy zacznie skutecznie protestować przeciwko zapisom w proponowanym przez gminę planie procedura uchwalania go znacznie przedłuży się. A to oznacza zawieszenie inwestycji w czasie.

Adam Bronisz zwraca też uwagę że jeśli w gminie nie ma planu zagospodarowania a sprzedający teren ma pozwolenie np. na budowę domu-siedliska nawet sprzedaje działkę z rozpoczętą budową to i tak bezpieczniej przed zakupem tej nieruchomości upewnić się w starostwie powiatowym czy będzie można inwestycję kontynuować. To ważne gdyż może się okazać że budowa jest samowolą. Kary w takim przypadku są wysokie a legalizacja trudna.

Wymogi i opłaty

Może się zdarzyć że kupimy działkę budowlaną ale nie da się na niej postawić domu bo jest zbyt mała. Przeszkodą może być tzw. normatyw ustalany przez każdą gminę. - Jeśli zatem dany grunt ma mniej niż ten normatyw gmina może się nie zgodzić na budowę domu. Czasem normatyw wynosi 600 lub 800 mkw. a czasem 1000 1200 czy nawet 1700 mkw. - wyjaśnia Adam Bronisz.

Kupując ziemię pod dom warto wziąć pod uwagę opłaty które będą w przyszłości obciążać właściciela gruntu. Trzeba zapytać np. o podatek od nieruchomości w gminie wysokość opłaty adiacenckiej (dotyczy przyrostu wartości gruntu w związku z inwestycjami gminy w infrastrukturę oraz w związku z podziałem lub scalaniem terenu) a także o rentę planistyczną (płaci się ją od przyrostu wartości gruntów jeśli zajdą zmiany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego np. w przypadku odrolnienia gruntów).

Pomoc fachowców

Szukając odpowiedniej działki można oczywiście jeździć samemu i zwiedzać wybrane tereny pytając miejscowych o ziemię na sprzedaż.

Lepsze to niż korzystanie z usług pseudopośrednika który każe się wozić godzinami po różnych miejscowościach dokonując w tym czasie rekonesansu terenu - wydzwaniając na telefony z tabliczek umieszczonych przy drodze. Takie przypadki niestety nadal się zdarzają - agent usiłuje sprzedać nieruchomość podczas gdy nie ma podpisanej umowy z jej właścicielem.

Generalnie jednak warto powierzyć poszukiwanie terenu pod dom profesjonalnie pracującemu pośrednikowi (z licencją). Jeśli określimy dokładnie jak duży i jak drogi grunt nas interesuje w konkretnej okolicy z pewnością - znając lokalny rynek - powie na co możemy liczyć. Jeśli dodatkowo chcemy mieć pewność że nie przepłacamy warto wynająć rzeczoznawcę majątkowego który sporządzi wycenę.

Zanim kupisz działkę

• Sprawdź czy teren w ogóle jest przewidywany w gminie pod zabudowę mieszkaniową - jeśli nie ma planu wystąp do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Taki dokument można uzyskać nie będąc jeszcze właścicielem działki.
• Zwróć uwagę na sąsiedztwo - jeśli nie ma planu zagospodarowania a w najbliższej okolicy dominuje określony typ zabudowy to i ty będziesz musiał postawić dom o danym charakterze z podobnym dachem.
• Ustal jakie są media w okolicy a przede wszystkim czy dostaniesz zgodę na podłączenie do sieci energetycznej. Bez tego nie otrzymasz pozwolenia na budowę.
• Przyjrzyj się kształtowi działki - np. na zbyt wąskim terenie trudno będzie wybudować dom inny niż typu wagon. Zwróć także uwagę czy blisko są cieki wodne (np. strumyk) lub napowietrzne linie energetyczne - ich obecność determinuje lokalizację budynku.
• Zwróć uwagę czy nie planujesz domu w zagłębieniu terenu gdyż wody opadowe będą spływać właśnie tam. Wbij łopatę w ziemię (najlepiej wiosną) aby sprawdzić czy na głębokości 30 - 50 cm nie ma już wód podskórnych które mogą albo uniemożliwić inwestycję albo znacznie ją podrożyć.

Grażyna Błaszczak "Rzeczpospolita" z dnia 6 maraca 2006 roku dodatek "Nieruchomości"

W tym samym numerze można także znaleźć:

• Potrzebne warunki zabudowy
• W labiryncie dokumentów
• Ziemia jest coraz bardziej cenna
• Trzeba jechać do starostwa
• Jakie opłaty obowiązują za wpis do hipoteki
• Gdzie pożyczyć na kupno lub budowę domu lub mieszkania