Ile zapłacisz podatku

Nadal trafia do nas wiele pytań dotyczących VAT na rynku nieruchomości. Np. wiele osób ciągle jest przekonanych że kupując działkę budowlaną w każdym przypadku muszą liczyć się z 22-proc. podatkiem VAT. To nieprawda.

Na życzenie czytelników jeszcze raz podajemy więc kiedy dlaczego i w jakiej wysokości wystąpi VAT przy zakupie materiałów i usług budowlanych oraz przy transakcjach nieruchomościowych.

Okna za 7 i 22 proc

To jaki VAT obejmie np. zamontowanie okien zależy w znacznej mierze od tego kto i w jakich okolicznościach je montuje. Okna które będą zakładane w mieszkaniu sprzedanym nam przez dewelopera lub w domu jednorodzinnym budowanym przez firmę - mają VAT w wysokości 7 proc. Bowiem okna te zostaną zamontowane w ramach usługi: budowa domu.

Natomiast gdy zamówimy okna z montażem u producenta doliczy on 22 proc. VAT. Wszystko zależy od tego jak dostawa jest ujęta w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Jeżeli te same okna zamówimy w firmie budowlanej pod nazwą "roboty instalacyjne futryn drzwiowych i ram okiennych" to od tej usługi VAT wyniesie 7 proc. - razem z materiałem jakim będą owe ramy okienne z szybami włącznie. Podobnie zamówimy usługę: np. układanie podłóg. Wtedy parkiet dostarczony przez usługodawcę obejmie stawka 7 proc. Trzeba więc pilnować właściwej klasyfikacji.

Od gruntów

Od 1 maja tzw. dostawa gruntów budowlanych też objęta jest 22-procentową stawką VAT. Jednak to czy VAT zostanie doliczony do wartości transakcji zależy od tego kto i co sprzedaje. Nie zmienia się podstawowa zasada: że o podatku od towarów i usług możemy mówić wtedy gdy czynności opodatkowanych dokonuje podatnik VAT. Jeżeli więc osoba fizyczna osobie fizycznej sprzeda działkę budowlaną (i robi to sporadycznie) - to VAT nie wystąpi tylko 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych.

Od 1 maja z podstawy opodatkowania budynków nie wyłącza się gruntu. Ponieważ przy dostawie domów i mieszkań obowiązuje do 2007 roku stawka 7 proc. to przywiązany do nieruchomości grunt jest opodatkowany taką właśnie stawką. Kupując więc nowy dom czy nowe mieszkanie od dewelopera zapłacimy 7-proc. VAT również od gruntu. Jeżeli kupować będziemy lokal czy dom na rynku wtórnym - VAT nie wystąpi tylko podatek od czynności cywilnoprawnych.

Kiedy jednak będzie to stawka w wys. 22 proc.? Gdy grunt sprzeda podatnik VAT i będzie to grunt budowlany. A kiedy grunt jest budowlany? Czy wówczas gdy w planie zagospodarowania przestrzennego wskazany jest jako budowlany czy wtedy gdy figuruje w ewidencji gruntów jako budowlany?

W większości gmin aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego nie ma ale ustawa nie odsyła akurat w tej materii do planu zagospodarowania przestrzennego. Mamy bowiem prawo geodezyjne i kartograficzne które definiuje grunty budowlane. Są to te które figurują w ewidencji jako budowlane zgodnie z przepisami prawa geodezyjnego i kartograficznego. Ministerstwo Finansów przyznaje że między prawem geodezyjnym kwalifikującym grunty np. jako budowlane a planami zagospodarowania przestrzennego istnieje pewien rozdźwięk i niestety sprawy te dopiero muszą być uporządkowane.

Wpłaty przed i po 1 maja

Mieszkania i domy kupowane od dewelopera przed i po 1 maja nawet nieoddane jeszcze do użytku objęte były 7-proc. stawką VAT. Problem powstaje jednak przy wpłatach za udział w gruncie. Jeżeli ktoś wpłacił przed 1 maja ratę która pokrywała wartość udziału w gruncie nie może liczyć na to że nie zapłaci od tego VAT. Nie zapłaciłby gdyby deweloper przekazał mu grunt aktem notarialnym przed 1 maja. A tak przy przekazywaniu mieszkania aktem notarialnym trzeba będzie do mieszkania z udziałem w gruncie doliczyć 7-proc. VAT. W tym wypadku najwyraźniej zabrakło przepisów przejściowych.

Natomiast 7-procentowy VAT przy przyznawaniu praw spółdzielczych obejmie jedynie wpłaty dokonane po 1 maja. Chyba że spółdzielnia przyzna wyodrębnioną własność. Wówczas - według stanu prawnego na dziś - VAT wyniesie zero.

W spółdzielni

VAT od przyznanego prawa lokatorskiego a także własnościowego do nowego lokalu wynosi 7 proc.

Jeżeli jednak spółdzielnia dokonuje przyznania wyodrębnionej własności stawka VAT wynosi 0 proc. i to zarówno w wypadku nowych mieszkań jak i przy przekształceniu praw spółdzielczych w prawo własności przy mieszkaniach używanych. Przy przekształceniu prawa własnościowego w lokatorskie VAT nie obowiązuje.

U pośrednika

Od 1 maja pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą do swojej prowizji doliczać 22-procentową stawkę VAT ale nie wszyscy. Ci którzy w ubiegłym roku nie osiągnęli przychodu z prowizji w wysokości 10 000 euro (47 500 zł) - mogą w tym roku skorzystać ze zwolnienia z VAT.

Przy założeniu 3-procentowej prowizji pośrednik musiałby sprzedać średnio miesięcznie nieruchomości za kwotę poniżej 131 9 tys. zł - wtedy 22-proc. VAT go nie dotyczy. Zwolnienie obejmie więc małe agencje. Tyle kosztuje bowiem w Warszawie jedna kawalerka w mniejszych miastach - dwa mieszkania.

"Rzeczpospolita" z dn. 7.06.04 Krystyna Milewska