Ile kosztuje dom

Autor przekonuje że:

Koszt budowy domu jednorodzinnego zależy od wielu czynników: od jego powierzchni i kubatury liczby kondygnacji stopnia skomplikowania bryły rodzaju zastosowanych materiałów sposobu budowania (systemem gospodarczym czy przez firmę) a także od miejsca w kraju gdzie prowadzona jest budowa. Jakie nakłady będą wymagane na budowę pokazujemy na wybranych przykładach domów jednorodzinnych.

Za ile budują firmy

Oto przeciętne - średnie krajowe - koszty budów prowadzonych przez firmy budowlane. Pokazujemy je w tabelach na przykładach domów parterowych oraz z poddaszem użytkowym. Domy różnią się wielkością a także materiałami z jakich są zbudowane. Różne są również elementy dodatkowe (wiata na samochód taras a w domu - kominek czy też dodatkowe łazienki) - każdy z nich oczywiście zwiększa koszty budowy.

Wybrane przykłady to domy o podstawowym standardzie budowane w najbardziej popularnych technologiach - ze ścianami na ogół dwuwarstwowymi lub trójwarstwowymi.

Wszystkie koszty budowy domów parterowych oraz z poddaszem użytkowym obliczono z uwzględnieniem powierzchni netto a więc liczonej w poziomie podłogi. Ponieważ w domach z poddaszem użytkowym część powierzchni znajduje się pod skosem dachu (ma więc niepełną wysokość) jej wartość użytkowa jest mniejsza. Jeśli zatem porównujemy koszt 1 m2 powierzchni netto domów parterowych i z poddaszem to powinniśmy pamiętać że ich powierzchnie użytkowe się różnią. W domach parterowych powierzchnie netto i użytkowa są takie same - wszystkie pomieszczenia mają pełną wysokość. W domach z poddaszem powierzchnia użytkowa jest mniejsza niż powierzchnia netto. Oznacza to że tak naprawdę koszt wykonania 1 m2 powierzchni do mieszkania (użytkowej) jest w domach z poddaszem wyższy niż podany w tabelach koszt 1 m2 powierzchni netto.

Porównując koszty budowy domów podane w tabelach 1 i 2 warto także zwrócić uwagę na to że wprawdzie większa powierzchnia domu oznacza też większy całkowity koszt jego budowy ale jednocześnie mniejszy jest koszt 1 m2 takiego domu. Wynika to z tego że pomieszczenia w większych domach są na ogół większe - nie ponosi się więc kosztów materiałów ani budowy czy wykończenia na przykład większej liczby ścian wewnątrz domu.

Większość przedstawionych w tabelach domów to domy murowane: takie domy buduje się w Polsce najczęściej. Na ich tle zwraca uwagę dość wysoka cena domu budowanego w technologii lekkiego szkieletu drewnianego zwanej kanadyjską (w tabeli 2 - dom o powierzchni 109 m2). Zaskakujące jest że dom ten jest droższy od nieco większego domu murowanego chociaż można go bez większego trudu zbudować w ciągu trzech miesięcy. A przecież do zbudowania jego murowanego odpowiednika trzeba zatrudnić podobną ekipę wykonawców nie mniej niż na rok!

Ile kosztują fundamenty a ile reszta?

Właściwe rozplanowanie budowy zależy między innymi od środków finansowych jakimi dysponuje inwestor. Te zaś potrzebne będą w różnej wysokości zależnie od etapu budowy.

Jeśli ktoś zamierza budować dom w ciągu dwóch lat to w pierwszym roku może zakończyć stan surowy otwarty. Jest to o tyle bezpieczne że z domu zostawionego w takim stanie trudno coś ukraść więc budowę można zostawić w miarę bezpieczną na czas zimy. Przerwa w pracach na etapie stanu surowego zamkniętego wymaga już zapewnienia dozoru na okres przerwy w budowie. Jeżeli prace budowlane zostaną przerwane na etapie stanu surowego zamkniętego to inwestor będzie potrzebował w pierwszym roku 40% wszystkich środków i 60% - w następnym.

Łączny koszt robót wykończeniowych stanowi ok. 30% całości kosztów. Roboty wykończeniowe wewnętrzne są wyraźnie droższe: wynoszą 17 7% kosztów podczas gdy zewnętrzne - 13 6%. Co prawda tynki zewnętrzne czy farby do wykończeń zewnętrznych są stosunkowo drogie (wyższy więc będzie koszt wykończenia 1 m2 powierzchni) to jednak wewnątrz domu jest znacznie większa powierzchnia do wykończenia (ściany zewnętrzne i działowe podłogi sufity). Do tego dochodzą drzwi wewnętrzne parapety okienne czy obudowa kominka.

Warto też zwrócić uwagę na to że koszt instalacji to jedynie 12% całości kosztów; przy czym instalacje elektryczne to jedynie niecałe 2%. Oczywiście trzeba wziąć pod uwagę że przy określaniu tych kosztów przyjęto przeciętne nasycenie instalacjami które w polskich domach nie jest jeszcze specjalnie wysokie. Należy zatem pamiętać że zestawione w tabelach koszty budowy dotyczą domów o przeciętnym standardzie wykończenia.

Koszty domów wykańczanych w wyższym standardzie będą oczywiście większe; wzrośnie też ich udział w całości kosztów budowy. Warto o tym pamiętać planując wydatki na dom bowiem bardzo często się zdarza że inwestorzy są bardzo oszczędni w pierwszej fazie budowy i bardzo rozrzutni na etapie wykańczania domu. Podobnie jest z instalacjami - ich koszt wzrośnie oczywiście jeśli zastosuje się rozwiązania ponadstandardowe (na przykład rzadką jeszcze w polskich domach a bardzo pożyteczną wentylację wymuszoną z rekuperatorem czy oprócz podstawowej instalacji elektrycznej - także instalację telewizyjną telefoniczną komputerową czy alarmową).

Za ile zbudujesz sam?

Kto buduje systemem gospodarczym bierze na siebie ciężar zoganizowania całej budowy. Do poszczególnych robót angażuje zwykle małe firmy budowlane lub pojedynczych rzemieślników i kontroluje budowę sam lub z pomocą wynajętego inspektora nadzoru. Zdarza się też choć zdecydowanie rzadziej niż kiedyś że sam lub z pomocą rodziny wykonuje część prac. A przede wszystkim sam kupuje materiały budowlane. Ceny tak dokonywanych zakupów są wprawdzie wyższe o podatek VAT ale łączne koszty budowy - niższe.

Koszty domów budowanych takim systemem będą mniejsze od podanych w tabelach na poprzednich stronach:

• o narzut zysku naliczany przez firmę która buduje dom
• o część kosztów pośrednich wykonawcy
• częściowo - o koszty zakupu (wiele materiałów inwestor dowozi na budowę własnym transportem).

W sumie ocenia się że koszty budowy systemem gospodarczym będą o prawie 10% niższe niż prowadzonej przez firmę *.

*Różnica ta może być jeszcze większa jeśli uwzględnić że inwestorzy bardzo często nie zawierają umów na wykonanie części robót a materiały kupują bez faktur. W naszej ocenie dom wybudowany w tzw. szarej strefie może być nawet o 20% tańszy niż taki sam wzniesiony przez firmę (red.)

Gdzie jakie ceny?

Ceny robocizny materiałów i pracy sprzętu są różne w różnych regionach kraju dlatego koszty budowania domów w Polsce nie są jednakowe.

Najtaniej w stosunku do średnich kosztów krajowych (podaliśmy je dla przykładowych domów na s.126-127) buduje się w województwach:

• świętokrzyskim - 90 4% średniej ceny w kraju
• podlaskim - 92 2%.

Najdrożej w:

• pomorskim - 105 1%
• małopolskim - 106 8%
• wielkopolskim - 104%.

Szczególną pozycję w stosunku do pozostałych regionów zajmuje Warszawa gdzie koszty budowy są najwyższe w całym kraju - 112 4% - znacznie wyższe niż w całym województwie mazowieckim: 97 6%.

Janusz Tkaczyk; Autor jest ekspertem systemu Sekocenbud w firmie "Promocja".