Długo drogo i skomplikowanie

Lepiej być właścicielem niż użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Głównie dlatego że nie trzeba wnosić rocznych opłat.

Przekształcenie prawa użytkowania we własność sporo kosztuje i nie jest proste. Można się o nie ubiegać na podstawie przepisów ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Ustawa weszła wżycie 13 października 2005 roku.

Kto i kiedy przekształci

Przepisy pozwalają wystąpić o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania we własność osobom fizycznym które w dniu jej wejścia w życie były użytkownikami wieczystymi nieruchomości mieszkaniowych lub zabudowanych garażami lub rolnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Ustawa dotyczy również osób prawnych których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje udział w prawie użytkowania wieczystego. O przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność mogą więc wystąpić także spółdzielnie mieszkaniowe.

Wnioski można składać do końca 2012 roku. Decyzję w sprawie przekształcenia wydaje:

• starosta - jeżeli dotyczy ona nieruchomości stanowiących własność skarbu państwa
• wójt burmistrz prezydent miasta zarząd powiatu lub województwa - w wypadku nieruchomości należących do samorządu terytorialnego.

Decyzja o przekształceniu nie narusza praw osób trzecich. Oznacza to że dawny właściciel któremu skomunalizowano grunt z naruszeniem prawa może do niego mieć roszczenie. Nie otrzyma jednak zwrotu działki w naturze lecz najwyżej odszkodowanie. To roszczenie nie może blokować jednocześnie prawa użytkownika wieczystego do nabycia prawa własności. Takie zdanie reprezentuje wielu prawników ale np. w Warszawie niektórzy urzędnicy miejscy uważają inaczej i wstrzymują wydanie decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność jeżeli pojawiają się roszczenia do gruntu (patrz tekst - "Jak nie zostać właścicielem").

Ile to kosztuje

Organ który wydaje decyzję o przekształceniu określa też opłatę za nie. Może również udzielić bonifikaty którą należy zwrócić zbywając nieruchomość przed upływem 5 lat. Jednak ten warunek nie dotyczy spółdzielni mieszkaniowych które - przed upływem 5 lat od momentu przekształcenia użytkowania we własność - wydzieliłyby własność lokalu z przypisanym do niego gruntem członkowi spółdzielni.

Warto wiedzieć że nieodpłatnie przekształcenie mogą uzyskać ci użytkownicy którym nieruchomość oddano w wieczyste użytkowanie w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz skarbu państwa.

Opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego ustala się według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą wyliczenia opłaty jest wycena rynkowa nieruchomości. Uwaga na poczet opłaty zaliczana jest kwota odpowiadająca wartości prawa użytkowania wieczystego a ta zależy od okresu trwania użytkowania opłaty rocznej i stopy redyskonta weksli. Generalnie im krócej były wnoszone opłaty za użytkowanie tym więcej trzeba zapłacić za przekształcenie we własność. Opłatę za przekształcenie można również wpłacać w ratach najdłużej - przez 10 lat ale przy zabezpieczeniu hipotecznym tej należności.

Warto wiedzieć

• Prawo własności jest prawem mocniejszym od użytkowania wieczystego i dlatego droższym. Jest zbywalne i dziedziczne.
• Użytkowanie wieczyste jest również zbywalne i dziedziczne ale ograniczone w czasie najczęściej do 99 lat. Potem trzeba odnawiać umowę. Nabywa się to prawo np. za 15 do 25 proc. wartości rynkowej i wnosi opłaty roczne np. w wysokości 1 proc. od wartości gruntu pod domem mieszkalnym.
• Posiadacze obydwu praw płacą podatek od nieruchomości.

Komu jaka bonifikata

• O tym jaką uzyskamy bonifikatę przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność decyduje właściciel gruntu. Najczęściej jest to jednostka samorządu terytorialnego. W miastach decyzję o bonifikacie podejmują rady miejskie.
• Inna jest wysokość bonifikaty dla indywidualnych użytkowników wieczystych a inna dla spółdzielni mieszkaniowych bo też podejmowane są według różnych podstaw prawnych.
• Na przykład we Wrocławiu spółdzielnie mieszkaniowe mają 90-procentowe bonifikaty a użytkownicy indywidualni albo 90-proc. albo 50-proc. - w zależności od tego kiedy zostali tymi użytkownikami wieczystymi. W Krakowie bonifikata dla spółdzielni wynosi przy przekształceniu 98 proc. a dla indywidualnych użytkowników - 90 proc. W Poznaniu i w Warszawie sprawy są w zawieszeniu ponieważ po wejściu w życie ustawy o przekształceniu z 2005 roku nie zostały jeszcze podjęte stosowne uchwały miast dotyczące bonifikat.

Spółdzielca właścicielem

• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala na wyodrębnienie własności lokalu wraz z przynależnym do niego gruntem. Są przepisy określające procedury dla tego uwłaszczenia. Jednak wiele spółdzielni ma grunty w użytkowaniu wieczystym.
• Aby wyodrębnić własność lokalu grunt w zasadzie nie musi być własnością może być w użytkowaniu wieczystym. Można więc spółdzielcy przyznać własność lokalu z udziałem wieczystego użytkowania gruntu. Tyle tylko że późniejsze przekształcenie we własność będzie wymagało gremialnego stawiennictwa przy podpisywaniu aktu notarialnego wszystkich współużytkowników wieczystych.
• Spółdzielnie które mają grunt w użytkowaniu wieczystym wolą najpierw przekształcić to prawo we własność a potem dopiero wyodrębniać lokale i udziały w gruncie.

Krystyna Milewska "Rzeczpospolita" z dnia 20 marca 2006 r. dodatek "Nieruchmości"

W tym samym numerze można również przeczytać:

• Dom na urzędniczej ziemi
• Hity cenowe
• Staniał styropian i wełna
• Pozorne oszczędności
• Jak budować taniej
• Gdy deski nie trzymają się podłogi
• Nie każdy bank żąda faktur
• Za mała działka aby zgłosić budowę
• Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości
• Co proponują producenci na podłogę