Księgi wieczyste

Księgi wieczyste to szczególnego rodzaju rejestry które prowadzi się po to aby ustalić stan prawny nieruchomości np. gdy chodzi o ustalenie kto jest prawowitym właścicielem określonej nieruchomości. Są one niezwykle ważne ponieważ ułatwiają obrót nieruchomościami oraz zapewniają jego bezpieczeństwo.

Księgę wieczystą zakłada się dla nieruchomości która nie ma jeszcze księgi (albo księga zaginęła lub została zniszczona) na wniosek np. właściciela danej działki gruntu lub osoby której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe a także na wniosek organu administracji państwowej lud z urzędu.

Miejsce prowadzenia ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste prowadzone są przez odpowiednie Wydziały Ksiąg Wieczystych działające w sądach rejonowych. Księgę zakłada sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości

Prawa ujawnione w księdze wieczystej

• prawo własności danej nieruchomości
• ograniczone prawa rzeczowe np. hipoteka.

Poza tym mogą być ujawnione:

• prawa osobiste i roszczenia
• prawo najmu dzierżawy lub prawo odkupu (bądź pierwokupu)
• roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego np. w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości
• roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników

Wpisy w księdze wieczystej

To każda wpisana do księgi informacja która wskazuje na zmianę stanu prawnego np. wpis o zmianie osoby właściciela określonej działki gruntu. Wpisem nie jest natomiast tzw. wzmianka o wniosku ponieważ jest to tylko informacja o możliwości dokonania wpisu.

Wyróżniamy wpisy tymczasowe np. wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości oraz wpisy ostateczne np. wpis hipoteki przymusowej.

Poza tym wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie które technicznie wykonuje się poprzez podkreślenie wpisu w księdze.

Wpisy dokonywane są w sądach rejonowych ( w Wydziałach Ksiąg Wieczystych) na wniosek lub z urzędu.

Działy księgi wieczystej

Składa się ona z 4 działów:

• I. znajdują się tu informacje dotyczące nieruchomości oraz praw związanych z jej własnością np. służebność przejazdu przysługująca nieruchomości z obciążeniem nieruchomości sąsiedniej
• II. są tu wpisy związane z prawem własności i użytkowaniem wieczystym
• III. są tu wpisane prawa rzeczowe ograniczone które obciążają daną nieruchomość oraz prawa osobiste i roszczenia
• IV. tu są wpisane hipoteki obciążające nieruchomość.

Poza tym przy księgach prowadzi się jeszcze akta księgi wieczystej w których znajdują się pisma i dokumenty dotyczące danej nieruchomości.

Podstawowe zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych:

• tzw. zasada wiarygodności ksiąg wieczystych (rękojmia wiary publicznej) - oznacza iż w przypadku niezgodności między stanem prawnym opisanym w księdze a rzeczywistym stanem rzeczy jej treść rozstrzyga się na korzyść tej osoby która w oparciu o ujawnioną treść w księdze wieczystej nabyła własność nieruchomości lub inne prawo. Innymi słowy jeżeli nasz kontrahent sprzedający nam nieruchomość jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel to choćby nie był w rzeczywistości właścicielem (bo np. sprzedał nieruchomość wcześniej innej osobie której prawo nie zostało ujawnione) to i tat skutecznie nabędziemy własność. Niestety rękojmia nie chroni np. nabycia nieruchomości w drodze darowizny a także jest ona wyłączona jeśli nabywca kupując nieruchomość wiedział że jej sprzedawca nie jest jej prawowitym właścicielem. Rękojmia nie może także działać przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy prawa (np. hipoteka ustawowa) przeciwko służebności drogi koniecznej prawu dożywocia oraz służebnością ustanowionym na podstawie decyzji administracyjnej. Rękojmię wyłącza również wzmianka o wniosku o apelacji lub kasacji lub ostrzeżenie informujące o niezgodności stanu prawnego opisanego w księdze ze stanem prawnym rzeczywistym.
• tzw. zasada domniemań związanych z wpisem - oznacza że domniemywa się iż prawa ujawnione w księdze są zgodne z rzeczywistością oraz domniemywa się że prawo wykreślone nie istnieje np. wykreślona hipoteka. Na te domniemania może się powołać każda zainteresowana osoba.
• zasada jawności ksiąg wieczystych - oznacza że księgi te są ogólnie dostępne chociaż nie można ich wynosić poza lokal sądu więc np. przed zakupem danej nieruchomości zawsze należy sprawdzić czy nie jest ona obciążona hipoteką ponieważ później nie można tłumaczyć się nieznajomością wpisów w księdze.
• zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych -oznacza ona że najpierw podlega wykonaniu prawo wpisane do księgi wieczystej potem dopiero może zostać zrealizowane prawo które do księgi nie zostało wpisane. Podobnie w przypadku praw wpisanym wcześniej przed innymi prawami. Zasada ta znajduje w szczególności zastosowanie w odniesieniu do hipoteki.

Ważne!

• Właściciel nieruchomości musi ujawnić w księdze wieczystej swoje prawo w przeciwnym wypadku sąd rejonowy może nałożyć na niego grzywnę.
• Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą ponieważ każda księga związana jest z nieruchomością a nie z osobą właściciela. To tzw. system realny.
• Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego: - spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego - prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.
• Niestety nie wszystkie prawa rzeczowe dotyczące danej nieruchomości są ujawnione w księdze wieczystej.
• Czasami może się zdarzyć że wpis w księdze jest nieprawdziwy. Wtedy osoba której prawo jest nie wpisane lub jest wpisane błędnie może domagać się usunięcia nieprawdziwych informacji. Roszczenie o usunięcie wpisu może być ujawnione przez ostrzeżenie.
• W postępowaniu o założenie księgi wieczystej stosuje się przepisy o postępowaniu nieprocesowym.

Podstawa prawna:

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku (Dz. U. Nr.19 poz. 147 wraz z póź. zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 18 marca 1992 roku (Dz. U. NR.29 poz. 128)