Poradnik kredytowy – zdolność kredytowa

W czasach, gdy niemal każdy bank ma w swojej ofercie kredyt hipoteczny i wszystkie prześcigają się w jak najlepszym zareklamowaniu swych produktów, wydawałoby się, że zdobycie pieniędzy na budowę własnego domu jest najprostszym zadaniem pod słońcem. Czy tak jest faktycznie?

Rzeczywiście dowolny niemal rodzaj kredytu hipotecznego otrzyma właściciel istniejącej już nieruchomości - w takim przypadku bank praktycznie nie ponosi żadnego ryzyka (o ile nie przeceni wartości nieruchomości) i może w razie czego odzyskać swe pieniądze w prosty sposób. Dużo trudniej uzyskać kredyt, gdy nie ma się nic, nawet tzw. wkładu własnego.

W takiej sytuacji przede wszystkim trzeba udowodnić swoją zdolność kredytową, czyli przekonać bank, że spłacanie kredytu nie będzie zbyt wielkim obciążeniem. Przy ocenie zdolności kredytowej bank na pewno weźmie pod uwagę:

• źródło oraz wysokość miesięcznych dochodów

Najbardziej optymalną sytuacją jest posiadanie umowy o pracę na czas nieokreślony obowiązującą przynajmniej od roku, jednak coraz częściej banki akceptują także odpowiednio długoterminowe umowy na czas określony, a także umowy o dzieło czy zlecenia (szczególnie gdy można udowodnić wysokość dochodów wpływami na ROR). Bardzo trudne jest uzyskanie kredytu osobom na urlopie wychowawczym (zasiłek nie jest traktowany jako stałe źródło dochodu), w okresie wypowiedzenia czy zatrudnionym na okres próbny. W stosunku do osób prowadzących działalność gospodarczą bank oprze się na deklaracjach PIT, w których muszą być wykazane odpowiednie dochody.

Dla osób nie posiadających umowy o współpracę z określonym pracodawcą (tzw. wolne zawody) właściwie jedynym sposobem skorzystania z kredytu jest skorzystanie z oferty zaciągnięcia kredytu bez udokumentowania dochodów (tylko kilka banków posiada tę opcję). Natomiast dla przedstawicieli tzw. zawodów zaufania publicznego wiele banków przygotowało specjalne oferty.

• możliwości finansowe gospodarstwa domowego, czyli ile osób jest na utrzymaniu kredytobiorcy oraz ile pozostaje wolnych pieniędzy po opłaceniu rachunków

Niektóre banki pozwalają na częściowo samodzielne określenie wydatków gospodarstwa domowego, a kredytobiorcy skwapliwie z tego korzystają zaniżając koszty utrzymania. Nie jest to jednak najlepszy sposób na uzyskanie wyższego kredytu - łatwo wpaść w pułapkę rat, które będą nie do udźwignięcia w przyszłości. Lepiej rzeczywiście obniżyć koszty utrzymania domu, np. korzystając z taniego telefonowania przez Internet czy używając urządzeń mniej "energochłonnych".

• jakim majątkiem dysponuje kredytobiorca oraz ile kosztuje jego utrzymanie

Jako majątek uznawane są przede wszystkim posiadane oszczędności, papiery wartościowe, ubezpieczenia na życie oraz nieruchomości. Działka budowlana może zostać również potraktowana jako wkład własny. Natomiast posiadanie cennych ruchomości może zarówno pomóc, jak i zaszkodzić. Pomoże, jeśli zostaną one zaproponowane jako dodatkowe zabezpieczenie, zaszkodzi jednak, gdy ich utrzymanie (np. ekskluzywnego samochodu) jest sporym obciążeniem dla domowych finansów.

• zobowiązania kredytobiorcy wobec banku lub innych instytucji finansowych

Bank sprawdza nie tylko aktualne zobowiązania w Biurze Informacji Kredytowej (w tym także poręczenia), lecz również tzw. historię kredytową. Im bardziej terminowo spłacane były wcześniejsze kredyty, tym łatwiej będzie o następny. Kredytobiorca może poprawić swoją sytuację ograniczając dotychczasowe (spłacając część lub całość zaciągniętych kredytów) oraz przyszłe zobowiązania (można zrezygnować z dużych limitów w ROR czy korzystania z kart kredytowych) - warto to zrobić z pewnym wyprzedzeniem, aby odpowiednie zapisy figurowały w bazach BIK.

W bazach BIK czasem mogą się znaleźć błędne lub nieaktualne dane (można je sprawdzić na stronie www.bik.pl) - zmieniać je mogą jedynie instytucje, które je wprowadziły, ale to właśnie kredytobiorca musi się zwrócić do nich z wnioskiem o ich poprawienie.

• wielkość wkładu własnego kredytobiorcy

Wkładem własnym nie muszą być oszczędności. Bank może uznać za takowy również posiadaną działkę budowlaną, na której powstanie dom, posiadane materiały budowlane czy rozpoczętą budowę, na której ukończenie banki szczególnie chętnie dają kredyty. Oczywiście im większy wkład własny, tym łatwiej o kredyt.

• preferowana forma spłaty kredytu

Raty malejące lepsze są dla osób, które w chwili otrzymania kredytu uzyskują wysokie dochody (stać je na spłacanie wysokich rat), jednak nie są pewne, jak ich sytuacja będzie wyglądała w przyszłości. Ten sposób umożliwia również spłacanie niższych odsetek, a także wzbudza nieco większe zaufanie banku. Raty równe można polecić osobom, które chcą uzyskać jak największy kredyt, niemal na granicy ich zdolności kredytowej. W tym przypadku raty są stałe przez całych okres kredytowania i zdecydowanie niższe od rat malejących w początkowym okresie spłaty.

Równie ważny dla banku jest szereg innych elementów nie dotyczących bezpośrednio finansów:

• stabilność finansowa i zawodowa kredytobiorcy

Tak naprawdę ten element jest najważniejszy w całej procedurze starania się o kredyt. Warto zatem postarać się o dodatkowe dokumenty potwierdzające możliwości zarobkowania w przyszłości: historię dotychczasowego zatrudnienia (szczególnie gdy dzięki niej można wykazać kolejne awanse), listy intencyjne pracodawców, umowy z kontrahentami na kolejne lata itp. Dobrze jest także wykazać wszelkie dodatkowe dochody, np. z dodatkowych zleceń, praw autorskich czy inwestycji. Osoby pracujące na stałym etacie mogą się także pochwalić premiami czy nagrodami.

• stan cywilny kredytobiorcy

W większości przypadków lepiej jest starać się o kredyt wspólnie ze współmałżonkiem, o ile ten również uzyskuje dochody.

• stosunek do służby wojskowej

Tylko nieliczne banki rozpatrzą pozytywnie wniosek kredytobiorcy, który nie ma uregulowanego stosunku do służby wojskowej (stosując przy tym szereg dodatkowych zabezpieczeń - kaucje, dodatkowe poręczenia itp.).